《住房租賃條例》（簡稱《條例》）將于9月15日起正式施行，這是我國住房租賃領域首部國家級行政法規。清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟認為，《條例》的出臺對于加快建立租購并舉的住房制度，促進住房租賃市場和租賃行業高質量發展具有重要意義。

推動機構對分散式房源集中管理

隨著城鎮化進程加速和人口流動常態化，我國租房群體持續擴大，特別是在一二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問題的主要途徑。

吳璟介紹，當前，長租住房和保障性廉租住房為相當一部分新市民提供了品質居住解決方案。

但對于當前房屋租賃市場格局，吳璟認為，以家庭自有房源為主的分散式房源在當下以及未來相當長一段階段，依舊是租賃供應的主流。有統計數據顯示，2024年我國總體租賃住房套數為9100萬套，個人租賃房源占比超過八成。而占據主流的分散式房源，卻面臨三大問題：在產品端，分散式房源普遍存在房齡較長、設施老化、配置不全、隱患較多等問題；在服務端，租客的需求越來越個性化、專業化，而個人房東的服務往往難以滿足；在管理端，大量的分散式個人房源缺少專業化、規模化、平臺化的規范運營管理。這些問題導致房東與租客之間產生諸多矛盾，阻礙了房屋租賃市場健康發展。

對此，吳璟表示，對規模巨大的分散式房源更應推動由專業機構進行集中式管理。讓在模式、產品、服務、科技等領域更為專業的住房租賃企業，對分散房源集中管理，以輕資產托管模式推動房地產市場存量提質，為市民構建好租好住的品質租賃市場。

輕資產托管企業需具有“規模和專業”門檻

吳璟認為，《條例》的出臺，明確了住房租賃企業的市場主體身份，也為住房租賃企業發展創造了從業更加規范、競爭更加公平的市場環境，有利于推動住房租賃企業以輕資產托管模式，對分散式房源進行房屋改造和服務升級。

對于分散式房源存在的規模巨大、房源老化和房東服務能力不足等問題，吳璟認為，這就對從事輕資產托管的住房租賃企業提出了“規模和專業”兩大門檻。首先，不具備相當規模的企業無法實現對大量分散出租房源的覆蓋，更難以承擔對托管房源進行房屋老化設備改造更新的資金要求。其次，專業能力不足的企業難以滿足當前租客多元化服務需求，品質居住也無從談起。

從規模和專業的角度看，貝殼惠居推出的“貝殼省心租”輕資產托管服務，就響應了當前租賃市場發展需求。在規模上，“貝殼省心租”依托貝殼人店網絡基礎設施優勢（全國5萬余家門店、約49萬活躍經紀人)發展迅速。截至2024年底，“貝殼省心租”累計服務業主與租客已超180萬；在專業上，“貝殼省心租”依托全鏈路數字化管理系統，為業主和租客提供覆蓋租前、租中、租后的全生命周期服務。

貝殼惠居“貝殼省心租”所代表的輕資產托管服務模式通過整合分散化房源、提供標準化服務，以“租金平進平出+服務收費”的透明機制，覆蓋從租客精準匹配、租金代收代繳到日常維修維護、租賃糾紛協調的全周期服務。這種模式既保障了業主的資產收益權益，又滿足了租客對優質租后服務的核心需求，將推動行業價值邏輯發生深刻變革。

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