本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

深圳執(zhí)行了16年的“限外令”或迎來調(diào)整。

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據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)9月7日報(bào)道，深圳非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等對港澳居民放開。深圳市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，相關(guān)政策調(diào)整是否對外發(fā)布尚未明確，但近期港澳居民購買深圳市商用物業(yè)可以網(wǎng)簽。

深圳多位房產(chǎn)中介則對時代財(cái)經(jīng)確認(rèn)上述消息屬實(shí)，“對港澳人士取消限購了，港澳人士可以以個人名義購買商辦類物業(yè)，無須注冊公司，而且不限套數(shù)、隨便買。”在部分區(qū)域，尤其是靠近羅湖口岸的區(qū)域，政策效應(yīng)似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。深圳羅湖區(qū)一位房產(chǎn)中介對時代財(cái)經(jīng)稱，這兩天很多香港客戶來咨詢?nèi)屎阒脴I(yè)旗下的仁恒深之源（項(xiàng)目備案名為仁恒世紀(jì)大廈）。“9月7日晚上，雖然大雨，還有一個客戶來購買了一套200多平方米的大平層公寓。”

在此之前，深圳商辦產(chǎn)品的銷售受“限外令”影響，港澳臺地區(qū)居民和華僑及境外個人不能購買用于辦公所需的商品房。

本世紀(jì)初，隨著房地產(chǎn)市場的興起，大量境外購房者進(jìn)入，“境外購房團(tuán)”頻頻出現(xiàn)。2006年7月11日，原建設(shè)部、商務(wù)部等六部門頒布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號），嚴(yán)格限制境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)購房。

作為樓市最熱的城市之一，深圳也是較早實(shí)行“限外令”的城市之一。2007年7月，深圳國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》（以下簡稱“《通知》”）規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）只能購買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳臺地區(qū)居民和華僑、在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年的境外個人只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。

“限外令”效果明顯。深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫曾表示，“限外令”后，深圳商辦市場自2011年以來一直較為低迷，缺乏香港客戶投資是最重要的一個因素。“香港客戶在深圳商辦市場一直扮演著重要角色。‘限外令’之前，在中原工商鋪（特別是商鋪部）成交比例中，香港客戶一度超過50%。”

鄭叔倫因此認(rèn)為，一旦“限外令”取消，香港客戶無需注冊公司，即可以個人名義在深圳購買公寓、寫字樓、商鋪等商辦物業(yè)，屆時香港客戶將大量涌入，深圳商辦地產(chǎn)將迎來春天。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，深圳向港澳人士放松商辦物業(yè)的購買限制，是大灣區(qū)融合發(fā)展中的必然趨勢。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對時代財(cái)經(jīng)稱，在大灣區(qū)整體發(fā)展的引領(lǐng)之下，各個城市融匯發(fā)展、打破進(jìn)入壁壘是必然的事。這次政策調(diào)整，也是為了讓港澳人士擁有同等的購買權(quán)利。

國家高端智庫CDI研究員宋丁則認(rèn)為，過去這些年來，深圳的寫字樓、商鋪等工商物業(yè)發(fā)展很快，因此積累了大量產(chǎn)品。但由于市場原因，商辦類產(chǎn)品去化較慢、空置率較高，這給引進(jìn)港澳人士購買留出了供給空間。

而深圳商辦市場也亟需政策春風(fēng)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續(xù)高供應(yīng)，導(dǎo)致全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個百分點(diǎn)。同時，甲級寫字樓平均租金差不多回到2013年的水平。

不過，商務(wù)公寓近年供應(yīng)量有所下滑。為打擊炒房行為，深圳于2020年停止了商務(wù)公寓新增的審批，鼓勵已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房，同時減少商業(yè)用地比例、增加居住及配套用地比例。

但樓市銷售不振，商辦產(chǎn)品去化尤其困難。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年7月單月，商務(wù)公寓網(wǎng)簽175套，環(huán)比下降57.4%；商辦及其它網(wǎng)簽297套，環(huán)比下降61.0%。

一些商辦類項(xiàng)目不得不大幅降價。今年8月，仁恒深之源推出“備案價打5折”的促銷，稱“原價9.8萬元/平方米，現(xiàn)價僅需3.89萬元/平方米”。上述羅湖區(qū)房產(chǎn)中介對時代財(cái)經(jīng)稱，目前項(xiàng)目均價約4萬元/平方米，帶裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為8000元/平方米。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，仁恒深之源已經(jīng)開盤兩年，去年價格在6萬元/平方米左右。這次政策給該項(xiàng)目帶來去化的機(jī)會。“項(xiàng)目離關(guān)口（指羅湖口岸）近。對剛出的這個政策，如果有購買意向，開發(fā)商可以先為客戶鎖定房號。若后續(xù)網(wǎng)簽不了，定金會退還。”

也有業(yè)內(nèi)人士對政策效應(yīng)持觀望態(tài)度。何倩茹認(rèn)為，政策放松對商業(yè)市場會帶來一定的正面影響，最直接的是會帶動成交量的上升，但由于深圳商用物業(yè)庫存量偏高，政策對價格的帶動應(yīng)該沒那么快顯現(xiàn)出來。

深圳房產(chǎn)中介吳鵬（化名）對時代財(cái)經(jīng)稱，“因?yàn)槌隽苏呃茫袌龅拇_會比之前好一些，但如果是投資，想短期內(nèi)賺錢，比較難，還是要長期持有。”他建議優(yōu)先考慮“真公寓”，即可以申請學(xué)位、帶陽臺、通燃?xì)狻⒚裼盟姌?biāo)準(zhǔn)的公寓產(chǎn)品。

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