4月24日晚，創(chuàng)業(yè)板文科創(chuàng)產業(yè)園區(qū)運營服務商第一股德必集團（300947.SZ）發(fā)布了2022年年報以及2023年一季度報；與此同時，公司首次對外披露了《（2022）年度環(huán)境、社會及管治報告》。

2022年年報顯示，2022年全年，德必集團實現(xiàn)收入77,884.98萬元，實現(xiàn)歸母凈利潤3249.39萬元，同比均出現(xiàn)下滑。2023年一季報顯示，德必集團今年一季度實現(xiàn)收入2.39億元，同比增長9.66%，同期實現(xiàn)歸母凈利潤247.96萬元，同比出現(xiàn)下滑。

重要的非財務數(shù)據(jù)方面，截至2022年12月31日，德必集團的園區(qū)管理面積超118萬平方米，較2021年同比增長18%。

(資料圖片)

按照《企業(yè)會計準則》編制的財報保障了橫向和縱向的可比性，更加強調不同行業(yè)之間的共性。德必集團本次財報數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，更多立足統(tǒng)計歷史過往；未來業(yè)務發(fā)展趨勢，值得在財報中細細參詳。

收入端表現(xiàn)系偶發(fā)因素干擾

與在管園區(qū)面積穩(wěn)步增長不同，2022年德必集團的收入同比出現(xiàn)下滑，究其原因，2022年外部政策短暫調整和部分項目的調整，造成了暫時性差異。

2022年，國內經濟環(huán)境復雜多變，客觀上面臨挑戰(zhàn)。作為城市更新領域的龍頭，德必集團也受到大環(huán)境影響。在營收上，旗下東楓德必WE項目，從承租運營模式改為參股運營模式，導致了收入的下滑。目前，德必集團主要從事“承租運營”、“參股運營”、“受托運營”三種經營模式，其中承租運營模式處于主流地位。

在承租運營模式之下，集團旗下的園區(qū)運營項目公司直接向園區(qū)內文科創(chuàng)企業(yè)提供租賃服務、會員服務及其他服務；參股運營模式下，公司與物業(yè)產權方或者其他合作方共同出資設立園區(qū)運營公司，公司并不控制園區(qū)運營公司。切換為參股運營模式后，項目本身收入在合并范圍需要出表，從而技術上導致了收入的減少。

新冠“乙類乙管”后，經濟生活恢復到新常態(tài)的同時，德必集團也積極通過短期優(yōu)惠服務等多種方式，助力企業(yè)復工復產，意在爭取長期的合作共贏。業(yè)績表現(xiàn)或有波動，但業(yè)務這一基石不斷加厚，則偶發(fā)因素的干擾不會永遠存在：2023年一季報顯示，公司收入已經逐步擺脫了暫時性影響，同比轉增，趨勢向好。

成本費用配置暫時性影響利潤

與此同時，隨著德必集團在新建項目上的跑馬圈地，公司在管面積新增約18%，這為未來發(fā)展提供了空間。2022年，德必集團先后以承租運營模式，分別在上海、杭州、成都簽訂了6個項目，可供租賃面積合計約8.3萬平方米；同時，公司于2022年7月收購武漢創(chuàng)立方等5個項目，可供出租面積約為9.6萬平方米。

在不確定因素多發(fā)的2022年，新拓項目的工程改造進度及招商進度有所延遲，對德必集團而言，業(yè)務模式自然帶有的“爬坡期”加長，從而未產生或產生較少營業(yè)收入，但前期固定成本無法減少，造成了短期內成本費用增長遠大于收入增長，進一步影響了利潤表現(xiàn)。但長期看，隨著前期進度恢復、收入將逐步釋放。從季度數(shù)據(jù)環(huán)比來看，2023年一季度，德必集團的歸母凈利潤247.96萬元，環(huán)比2022年四季度有大幅明顯提升。

能夠預見的是，伴隨著園區(qū)招商工作的大力開展，人工智能等創(chuàng)新性業(yè)務模塊的順利推進，有東西方結合的設計理念、十大配套增值服務等加持運營的德必集團，其項目拓展還將繼續(xù)、企業(yè)入駐及續(xù)約情況更加可期，營收端回暖已現(xiàn)：2023年一季度，德必集團的營業(yè)收入約為2.39億元，環(huán)比2022年第四季度的1.9億元，增長25.79%；預計利潤將隨之不斷得到修復。

未來收入增長已初見端倪

可以看出，與文科創(chuàng)熱門概念時常交集、緊扣國家城市更新政策脈搏的德必集團，其未來發(fā)展趨勢相比一時的業(yè)務表現(xiàn)，更加值得關注和分析。

城市更新作為一項系統(tǒng)工程，不僅是建筑物和設施的升級改造，更是對城市建成區(qū)物質空間形態(tài)、經濟社會結構以及人居環(huán)境質量的不斷改善。2022年1月20日全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中，提出將實施城市更新行動作為推動城市高質量發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。在地方層面，多省市因地制宜構建城市更新頂層政策體系，各地城市更新發(fā)展勢頭強勁。

作為國內最早提出并落實“城市更新”概念的企業(yè)之一，德必集團擁有“既有建筑改造的創(chuàng)意設計能力”和“園區(qū)運營管理能力”兩大核心競爭力，并斬獲了“龍騰獎”最佳園區(qū)獎、十大城市更新建筑重生案例、中國文化創(chuàng)意產業(yè)十大領軍園區(qū)等行業(yè)獎項。

除了政策端給予的巨大空間之外，在客戶端，德必集團積極布局的“文創(chuàng)+科創(chuàng)”兩大領域也迎來了進一步壯大的機遇：梳理近3年相關數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，我國規(guī)模以上文化企業(yè)由2019年5.8萬家，增加到2022年6.9萬家，3年累計升規(guī)入統(tǒng)1.1萬家，年均增加約600多家。總體上看，2022年全國文化產業(yè)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。規(guī)劃指出，到“十四五”末，形成支持科技型中小企業(yè)研發(fā)的制度體系，營造全社會支持中小企業(yè)研發(fā)的環(huán)境氛圍，科技型中小企業(yè)數(shù)量新增20萬家。增強科技型中小企業(yè)研發(fā)能力，實現(xiàn)“四科”標準科技型中小企業(yè)新增5萬家。而公司在領域內介入早、耕耘深，積累了獨到且行之有效的方法論，擅長培育優(yōu)質企業(yè)的生態(tài)圈建設，先后服務了美團點評、飛書深諾、36氪、拉面說、樊登讀書會等；數(shù)以千計的文科創(chuàng)企業(yè)在德必園區(qū)聚集、再邁向成熟與壯大，形成一個個地方文科創(chuàng)產業(yè)引擎，共同為中國創(chuàng)意經濟的發(fā)展貢獻力量。

從年報細節(jié)可以看出，德必集團貢獻未來收入增長的引擎逐步壯大：隨著公司在管園區(qū)面積的不斷擴大，2022年，德必集團在武漢、合肥、深圳3地落地開花，實現(xiàn)收入零的突破，開拓了新的收入增長點；同時，成都、長沙、西安、海外市場的收入同比均有所上升，德必集團的市場開拓，于國際市場增加廣度，于國內市場增加深度，雙管齊下。

作為創(chuàng)業(yè)板首家文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)運營服務商，德必集團除了積極尋求業(yè)務創(chuàng)新、夯實核心競爭力之外，還積極參與到環(huán)境、社會關懷與精細治理中去，為行業(yè)樹立了新的標桿。從同日發(fā)布的《ESG報告》來看，德必集團已與國家“雙碳”目標同頻共振，將可持續(xù)發(fā)展理念與自身業(yè)務發(fā)展模式深度融合，與各利益相關方攜手共進，值得市場的持續(xù)關注。

本文來源：財經報道網

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