建設銀行董事長田國立3月25日在出席中國發(fā)展高層論壇2023年年會時表示，住房消費升級成為新發(fā)展階段中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎。消費升級的過程就是租賃發(fā)展的過程，隨著住房消費升級，中國房地產(chǎn)的交易形態(tài)發(fā)?了重?變化，“?租賃時代”呼喚更加專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機構(gòu)，通過深化社會分?推動經(jīng)濟效率不斷提升。但房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場發(fā)展?常需要?期資本進?，同時需要??發(fā)展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品。

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住房消費升級將成為中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新引擎

田國立表示，房地產(chǎn)是國?經(jīng)濟的?柱產(chǎn)業(yè)，討論內(nèi)需繞不開房地產(chǎn)。過去??多年，中國房地產(chǎn)業(yè)有??撐了全球規(guī)模最?、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，參照發(fā)達國家80-90%的平均?平，中國城鎮(zhèn)化?少還有15個點的空間。從國際經(jīng)驗看，發(fā)達國家城市化率達到65%以后，開發(fā)建設增速放緩，但房地產(chǎn)消費升級需求明顯增加并且具有相當?shù)姆€(wěn)定性。

近年來，中國房地產(chǎn)市場的供需關系和主要?盾發(fā)?深刻變化。田國立認為，隨著?活條件改善，城鄉(xiāng)居?升級住房消費的愿望?分強烈，與居住相關的裝修設計、家具家電、智能設備、物業(yè)管理、租賃服務等迅猛發(fā)展。中國有14億??和還在增?的4億中等收?群體，城鎮(zhèn)化潛?和升級的房地產(chǎn)消費需求將為城市更新、資產(chǎn)盤活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資提供新機遇。

“消費升級將成為中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎，成為撬動從消費到投資、再到消費的經(jīng)濟增?‘?輪’的重要?撐。”田國立稱。

在消費升級階段，消費的?的就是獲得各種服務，享受包括住房在內(nèi)的各種不動產(chǎn)的使?權(quán)。田國立認為，消費升級的過程就是租賃發(fā)展的過程，包括通勤、教育、養(yǎng)?、旅游、辦公等所有與房地產(chǎn)有關的?剛性需求，都可以?且更適合通過租賃的?式解決。例如，城市有很多閑置的辦公樓宇和?房，通過盤活改造可以把它們轉(zhuǎn)化為年輕?低成本的創(chuàng)業(yè)空間，激活社會財富。

田國立還認為，隨著住房消費升級，中國房地產(chǎn)的交易形態(tài)發(fā)?了重?變化，“?租賃時代”呼喚更加專業(yè)化、規(guī)范化、品質(zhì)化的管理機構(gòu)，通過深化社會分?推動經(jīng)濟效率不斷提升。同時，也需要進?步完善相關法律和政策，讓租房和買房獲得差不多的公共服務。

“對中國住房市場??，突出的問題是如何滿?3億新市?的住房需求。新畢業(yè)?學?、新就業(yè)形態(tài)勞動者等群體租房需求不同。”田國立稱，?前租賃市場9成都是個?房東，房源品質(zhì)不?，租賃關系也不穩(wěn)定。要??發(fā)展機構(gòu)化、專業(yè)化、?期化的住房租賃項?，滿?多樣化住房需求。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場發(fā)展需要長期資本進入

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和租賃市場發(fā)展也意味著金融支持形態(tài)也會發(fā)生變化。據(jù)田國立介紹，近年來，建?推出“住房租賃”戰(zhàn)略，創(chuàng)新住房租賃產(chǎn)品，試點設?住房租賃基?初步構(gòu)建起了集股權(quán)投資、信貸?持、租賃運營、REITs上市為?體的住房?融閉環(huán)服務體系，通過實踐感受到，中國住房租賃的商業(yè)模式已經(jīng)逐步形成，商業(yè)可持續(xù)性不斷提升。

田國立認為，之前房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀?貸款，資產(chǎn)負債率?，集聚了較?的?融?險。現(xiàn)在更多要通過盤活存量不動產(chǎn)、升級改造后滿?消費者的需求。這個業(yè)務跟??密切相關，相對?較穩(wěn)定，但?常需要精耕細作、長期運營，收益率也不會很?，像以前那種暴利是不可能了。

因此，田國立表示，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要更多引?保險資?、養(yǎng)??、年?等“長錢”，它們追求的是長期穩(wěn)定的回報，對于短期市場波動有?定承受能?。同時，需要??發(fā)展資本市場，特別是以REITs為代表的不動產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品，通過所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使?權(quán)的分離，讓專業(yè)的?盤活不動產(chǎn)，經(jīng)營好不動產(chǎn)，也為社會提供相對中等?險和穩(wěn)定回報的?融產(chǎn)品，避免?眾炒房，促進建??融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機制。

“REITs將成為當前擴內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型、推動經(jīng)濟?質(zhì)量發(fā)展的重要抓?，涵蓋城市基礎設施和不動產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)態(tài)。”田國立稱。

3月24日，證監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。《通知》拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

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