中信證券研報表示，2022年房地產市場經歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個重要因素企業信用及疫情管控均邊際好轉，預計2023年按揭利率繼續下降，房地產銷售同比增長4.8%，房地產投資降幅收斂至4.5%。在多項政策協同之下，預計房地產行業在2023年會出現企穩反轉。

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地產丨政策托底，行業有望企穩反轉：2022年宏觀數據點評

2022年房地產市場經歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個重要因素企業信用及疫情管控均邊際好轉，預計2023年按揭利率繼續下降，房地產銷售同比增長4.8%，房地產投資降幅收斂至4.5%。在多項政策協同之下，預計房地產行業在2023年會出現企穩反轉。

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▍企業信用、疫情管控推動2022年行業銷售額下降26.7%。

根據國家統計局數據(下同)，2022年全國商品房銷售金額和面積同比分別下降26.7%和24.3%，降幅均為有統計數據以來最低。12月商品房銷售金額及面積同比分別下降27.7%及31.5%，較11月略有好轉。展望2023年，在改善優質房企資產負債表計劃行動方案指導下，預計具備系統重要性的地產企業不會再出現公開市場違約，疫情管控措施也成為歷史，住建部門也提出要“以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心”，房地產基本面的拐點很快就會出現。我們預計2023年全國商品房銷售金額和面積同比分別增長4.8%和1.0%。

▍房價下降城市依然較多，2023年按揭利率有望持續下降。

根據首套住房貸款利率政策動態調整機制，在連續三個月房價同比環比下降的城市，可自主決定首套房按揭利率下限。2022年四季度，70大中城市中房價環比、同比連續三月下降城市35個，占比50%。2022年按揭利率累計下降137bps，目前按揭與平均貸款利率折價并不明顯，預計按揭利率還有下降空間。

▍企業信心恢復尚需時日，預計2023年房地產投資前低后高。

2022年全國房地產開發投資13.3萬億元，同比下降10.0%，為歷史最差水平。信用良好的國資房企謹守財務紀律，信用正常的民企則拿地謹慎，企業投資信心尚未看到明顯改善。我們相信隨著銷售數據改善，企業信心也會緩慢恢復，優質房企可能重啟擴表，房地產投資會呈現前低后高態勢。全年看，我們預計2023年房地產投資下降4.5%，新開工面積下降15%。

▍政策支持保交付工作，2023年竣工規模有望保持。

2022年房屋竣工面積86,222萬平方米，下降15.0%。房屋交付是目前地方政府和購房者對企業普遍要求，即使出險企業也將保交付放在工作首位。我們相信2023年在保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具支持下，竣工規模有望保持2022年水平。

▍風險提示：

短期企業報表盈利能力下降的風險；房地產需求側政策不及預期的風險。

▍多舉措合心合力，助行業企穩反轉。

2022年房地產市場經歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個重要因素企業信用及疫情管控均邊際好轉，預計2023年按揭利率繼續下降，房地產銷售同比增長4.8%，房地產投資降幅收斂至4.5%。在多項政策協同之下，預計房地產行業在2023年會出現企穩反轉，優質開發企業有望擴表。我們看好地產藍籌企業，建議投資者關注2021年四季度以來拿地規模、公司報表優質存量資產規模和公司再融資進度三條主線。

（文章來源：證券時報·e公司）

關鍵詞： 房地產行業 中信證券 政策托底