充分釋放居住消費需求，近期好消息不斷。

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1月5日，深圳也加入了推行二手房“帶押過戶”的隊伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

疊加近日人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的動作，全方位促進居住消費良性循環的邏輯鏈隨之浮現：一方面降低首套房貸利率，推動購房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。

二手房“帶押過戶”政策是樓市創新性較強、頗受好評的政策。據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至目前，累計有32個地方陸續宣布推行二手房“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。

“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調。接受采訪的業內人士認為，當下房地產市場大環境冷淡，多措并舉引導和改善市場預期，降低購房消費門檻，盡快穩定樓市需求端，對穩樓市至關重要。

盤活存量房市場

推出二手房“帶押過戶”的一個市場背景是，深圳2022年二手房市場相對偏冷。

深圳市住建局數據顯示，2022年二手房成交量為21701套，較2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，創十幾年新低。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“深圳要穩定樓市，必須要將二手房市場穩定住，重新恢復二手房占主導的交易局面，所以出臺了二手房‘帶押過戶’的政策。”

二手房“帶押過戶”模式，是指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款的整個流程。

在傳統的二手房交易過程中，賣方想要賣掉處于抵押狀態的房產必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過戶和新的抵押登記，這種“先還后賣”的模式導致二手房交易成本高、周期長、風險大，賣方需要花費大量精力來籌措資金。

籌措資金完成還款的過程，如果賣方相對有實力，可能會通過周轉自有資金或向熟人、親戚借款解決。而對于更多在一線城市置換房屋的賣方來說，高昂的住房貸款往往需要借助“過橋貸”才能籌夠資金。

21世紀經濟報道記者了解到，市面上大多中介公司提供的“過橋貸”墊資業務，利息多在2%-3%左右，這將構成賣方出售房屋的額外成本，現實中也有可能會轉嫁至買方，增加買方負擔。除此之外，買賣雙方還需要付出數月的時間來等待交易落地。

通過“帶押過戶”模式，原抵押權注銷登記、不動產過戶登記和新抵押權登記進行合并辦理，有效降低了交易成本、縮短了交易周期，避免了過戶過程中存在的不確定因素和交易風險，為交易雙方提供了便利。

杭州市規劃和自然資源局指出，“帶押過戶”的試點推出后，登記熱線咨詢“帶押過戶”業務的電話一直響個不停。

中原地產首席分析師張大偉認為，“帶押過戶”將有效盤活存量房市場，充實市場活力。從更高的層面上來看，“帶押過戶”政策也有助于加快換房需求入市，會促進市民購買二手房及在該城市扎根落戶，并進一步促進房地產市場良性循環。

不過，“帶押過戶”的全面鋪開還有一些難點待解決，目前實施的案例以在同一銀行續貸為主，非同一家銀行實施的效果不佳。

李宇嘉分析指出，原因有四點，一是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產的評估價值有差距；二是，房貸也是吸收個人存款、發展個人金融業務的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優質貸款損失，存款也減少了；三是，先贖樓，再辦理按揭，對辦理過橋的“銀行的影子”來說，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，“帶押過戶”實行后，這個收益沒有了，部分銀行也不太同意；四是，房產近年來出現價格下行，前期投資客違約多，背后的違規融資、產權陷阱也有，部分銀行擔心“帶押過戶”會有風險。

他建議，深圳可以在金融監管層面建立協同機制，消除各方顧慮，再疊加評估價模式，打通不同銀行間“帶押過戶”的阻礙。

提振居住消費需求

與二手房市場推行“帶押過戶”同步的，是首套房購買門檻不斷降低。

近日，人民銀行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這意味著，各城市“因城施策”的力度進一步加大，可以將住房貸款利率與新房價格走勢掛鉤、按季度動態調整，部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或進一步下調。

根據國家統計局70個大中城市房價數據計算，最近3個月新房房價環比和同比均持續下降的城市共有38個，其中二線城市有13個，三、四線城市有25個。如果從70個大中城市擴展至全國范圍，則符合條件，可以調降首套房貸利率的城市數量將會更多。

綜合來看，一方面首套房的購房門檻得到有效降低，另一方面，二手房“帶押過戶”將加速存量房市場流通，存量房置換群體又進一步增加了新的市場活力。

“以北京一套‘老破小’住房為例，這種戶型往往是剛需群體的‘上車房’，幾年之后，新的剛需群體繼續以這樣的戶型作為首套置業目標，而原賣家賣出老房子之后，往往會走向新房市場，至少是置換更大、更新的房子。”一位房地產中介人士告訴21世紀經濟報道記者，尤其是一線城市的房地產市場，這種存量交易支撐起了市場的流動性，“帶押過戶”也是催化市場活躍度的一種有效方式。

一、二手聯動提振居住消費需求的邏輯線，也符合住建部部長倪虹近日對樓市的表態：對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

結合監管層2022年年末關于“房地產是國民經濟的支柱產業”、“促進居住消費健康發展”等表態，一系列利好房地產中長期發展的政策正在奠定市場新一輪演化的基調。

（文章來源：21財經）

關鍵詞： 帶押過戶