21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

房地產市場迎來“小陽春”后重新平靜，融資市場也走出了相同的趨勢。

據中指院近期發布的數據，今年4月，房地產行業信用債融資408.5億元，同比下降5.1%，環比下降38.8%；信托融資40.0億元，同比下降59.1%，環比下降11.5%；僅有ABS融資出現環比上升，錄得283.8億元，同比下降27.4%，環比上升35.4%。

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這意味著，房企融資在短暫回暖后，再度歸于沉寂。這種跡象的出現，歸咎于兩方面的原因：一面是，部分預備發行由中債增擔保信用債的房企在今年3月集中釋放一波，加之當月有頭部房企發行數額較大的債券導致前值較高；另一面則是，市場和房企對融資的態度發生了變化。

在房地產市場回暖跡象未得到全面確認的前提下，房企投資偏向審慎，不可能再沿用舉債擴張的模式；而借新還舊的路徑也略顯艱辛，這些因素或將導致房企融資線收縮的趨勢持續。

故此，房企融資在短期內或將保持起伏現狀。就如今年5月，多家龍頭房企發布融資計劃則將可能使得當月融資額錄得階段性新高，而在多數的月份，房企融資額趨穩則將是常態。

融資轉淡

短暫迎來扎堆融資之后，房企融資在4月再度全線下滑。

根據克而瑞統計數據，今年4月，80家典型房企的融資總量為522.11億元，環比減少30%，同比減少25%；累計來看，今年前4個月，80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。

房企融資發行量環比下滑，一方面，是因為3月份前值較高，當月有多家此前預備發行由中債增擔保的債券同期發行，加之有不少龍頭房企也在年初“補血”；另一方面，房企融資欲望也有所降低，市場普遍審慎也是原因。

中指研究院企業研究總監劉水分析認為，4月信用債發行放緩，發行總量同、環比均有所下降。其中，綠城、美的置業、濱江等非央國企成功完成信用債發行，美的置業發行的12億元中票不僅有中債增全額擔保，還設立了信用緩釋風險憑證。

劉水認為，“當前民營房企發行期限較長的債券仍需較強的增信措施，投資人對民營房企的信心有待進一步恢復。”

從4月房企發債的主體來看，有國資成分的房企仍然是絕對主力，廈門國貿、金融街、首開股份、華僑城等融資額排名前列。

據克而瑞研究中心統計，今年4月，發行債券的企業有16家，發債企業個數環比減少3家。其中，債券發行量最大的企業是廈門國貿，發行了3筆共40億元的超短融以及1筆10億元的公司債；信達地產、金融街則分別有47億元、30.7億元信用債發行。

由于國央企挑起大梁，今年4月房企融資成本也進一步走低。從融資利率來看，今年4月房企融資綜合平均利率為3.79%，同比下降0.26個百分點，環比下降0.1個百分點。

克而瑞研究中心分析指出，雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖。在當前市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

進入5月，多家房企發布了新的融資計劃，包括碧桂園、萬科、中海和越秀等頭部房企。其中，碧桂園所發行的總額度為17億元，發行期限為兩年，票面利率介乎3.8%-3.95%。

出清繼續

房企融資起伏的現狀還會持續下去嗎？影響房企融資變化的因素究竟有哪些？

一位不愿具名的房企分析師在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“房企融資在未來一段時間萎縮、起伏將是比較正常的現象，（因為）需求其實沒那么大。”

回顧以往房企融資的主要用途，可以分為以下幾種情況：一是借新還舊，二是用于投資，三是補充運營資金。

在全行業縮表的背景下，房企舉債擴張已不存在現實基礎，這就意味著借新還舊的路逐漸走不通了。

據克而瑞研究中心，2023年前4月，房企債券到期總規模為3323億元，而發行規模僅為903億元，到期規模高出發行規模268%。這也意味著，房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債，而2023年7月及9月仍舊有到期高峰。

至于用于投資及補充運營資金，受到許多融資渠道對資金用途的約束以及房企主觀原因的考量，也普遍難以成行。

一家融資渠道尚算暢通的民營房企融資部人士告訴21世紀經濟報道記者，“現在的環境下，讓我們去借錢我們也得考慮考慮。美元債加息后成本高得不得了，（成本）兩位數免不了；其他渠道借錢也不便宜，我們會考慮的渠道就是銀行和發債。那么問題就來了，現在我們借錢也不知道借來干嘛，投資少了沒怎么拿地，房子也不好賣。”

據中指研究院數據顯示，今年4月，TOP100房企單月銷售額環比下降17.4%，同比上升29.9%。這意味著，在短暫的“小陽春”之后，房地產銷售數據出現了趨于平靜的跡象。

另外值得關注的信號是，近期有多家房企在洽談展期或者債務重組，據21世紀經濟報道記者了解，其中不乏此前成功發行境內債的房企。這說明，在銷售端尚未回暖的前提下，房企資金鏈的緊繃狀況也暫未能得到緩解。

克而瑞研究中心也指出，“今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。對于有著優質物業的房企而言，可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。”

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