21世紀經濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

4月25日，記者從證監會及上交所官網獲悉，山東高速、湖北科投兩單REITs項目分別獲中國證監會注冊批復與上交所無異議函。截至目前，國內基礎設施公募REITs市場共有29單REITs獲批，已上市的27單REITs募集資金累計達910億元。

(資料圖)

新獲批項目預計現金流分派率居前

據了解，本次獲批的兩單REITs項目，其底層資產分別為高速公路及產業園區。

其中，中金山東高速REIT系“黃河流域生態保護和高質量發展”沿線地區首單REITs項目和山東首單REITs項目，擬投資的基礎設施資產為山東省鄄城縣至菏澤市高速公路，全長約43.15公里，是山東省“九縱五橫一環七射多連”高速公路網最西邊的“一縱”和繞山東環線“一環”的重要組成部分，有利于促進黃河下游地區高速公路網絡完善升級。

根據初始評估報告，以2022年12月31日為基準，該項目的底層資產估值為28.37億元，預計未來現金流量現值為 28.37億元，增值率 20.45%。2023-2024年，項目的合計通行費收入預計為79.54億元。

中金湖北科投光谷REIT擬投資的基礎設施資產，則是位于湖北省武漢市東湖高新區的光谷軟件園和互聯網+項目兩處產業園區資產，合計建筑面積約17.44萬平方米，是中國首個國家級光電子信息產業基地核心載體、中國孵化器事業發源地——光谷光電子信息產業園的核心子園區。項目對于引領中部地區和長江中游城市群高質量發展、促進中部地區崛起和長江經濟帶重點區域協同發展具有積極意義。

截至去年年末，科投光谷REIT的基礎設施資產估值為15.40 億元，底層資產整體運營收入也保持了增長，2020-2022 年度分別實現了 8,602.77 萬元、10,586.94 萬元和10,744.38 萬元。

值得一提的是，記者注意到，本次兩單新獲批REITs的預期現金流分派率，均在同類型底層資產的REITs項目中擁有一定競爭力。

招募說明書顯示，山東高速REIT2023年預測可供分配金額分別約為 3.38 億元，預計派息率高達11.25%，而目前已上市特許經營權類REITs項目的分派率整體保持在5%-10%之間。在剔除收購項目公司取得的現金1.80 億元后，項目2023年預計可供分配金額為1.58 億元，對應的預計派息率依然達到5.27%。

2023及2024 年全年，湖北科投REIT模擬預測可供分配金額則分別為 7271.32 萬元和7665.17 萬元。假設基金發行規模 15.40 億元，按照預測可供分配金額的 100%向投資者分配，兩年的全年模擬預測現金流分派率分別為 4.72%、4.98%。而從2022年全年及今年一季度的市場表現來看，5%已是產權類REITs實際現金流分派率難以逾越的“門檻”。

二級市場回歸理性，REITs常態化行穩致遠

公開信息顯示，2月以來，REITs市場建設已有多個項目落地，REITs常態化發行呈現加速態勢。其中，京東倉儲物流REIT作為資本市場首個大型平臺企業“綠燈”投資案例的落地，為民營企業參與REITs試點注入一針強心劑；首批2單新能源REITs的上市，進一步拓寬了REITs市場大類基礎設施資產類型；首批4單REITs擴募項目的獲批，標志著“首發+擴募”的常態化發行工作向前邁出了關鍵一步。

政策面上，3月24日，中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，在拓展資產類型至消費基礎設施、完善審核注冊機制、堅持規范與發展并重、進一步凝聚各方合力等4個方面提出12條措施，進一步推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業杠桿率的重要作用，市場反響強烈。

整體來看，在市場經濟活動變化的催動下，REITs常態化發行疊加市場不斷成熟規范，讓REITs價格今年以來整體有所回落、逐步回歸理性。

數據顯示，從今年年初至4月21日收盤，能源板塊累計上漲3.1%，保障性租賃租房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%，產業園區板塊下跌2.8%，生態板塊下跌2.1%，倉儲物流下跌0.9%。

“部分REITs資產業績未達預測、價格調整觸及部分投資者止損線、戰投解禁帶來的減持壓力及分派收益導致的除權價格差異等因素，可能共同構成了本輪REITs市場的調整趨勢，由此產生的情緒反饋導致部分投資者持觀望態度。”中金基金相關負責人士向記者表示。

但另一方面，該人士也指出，隨著價格逐步回歸理性，產品預測收益對應當前價格的分派率或將相應上升。

以4月21日收盤價來計，產權類REITs和特許經營權類REITs的平均分派率分別為3.71%和5.84%，較以2022年末收盤價計算的分派率分別高出約0.13%和0.37%。

展望2023年，業內人士指出，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力。隨著后續業績逐步修復，REITs市場整體也有望迎來上升動力。

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