2022年是中國房地產業績的分水嶺。

據Wind數據，發布2022年業績預告或業績快報的65家A股上市房企中，有超8成房企因毛利低、銷售回款緩慢、計提資產減值等因素影響出現利潤下滑情況，其中虧損房企達37家，除了民營企業虧損以外，其中有17家央企、國企和混合所有制企業預告2022年歸屬股東凈利潤虧損，百億虧損者比比皆是。

【資料圖】

3月31日，合景泰富發布2022年年報，公告顯示合景泰富集團2022年預售額合計508.6億元，預售面積為256.7萬方，全年營業收入為人民幣134.53億元，按權益合并收入224.62億。受外部環境影響，合景泰富集團年內虧損約人民幣98.42億元。

對于經營數據下滑，合景泰富表示，持續及長時間的新冠肺炎疫情于2022年對中國房地產市場造成重大影響，導致建設進度延遲及置業者信心減弱，以致本集團年內之物業銷售及交付面積下降。

盡管如此，合景泰富卻用深耕產品力，換來核心資產和城市綜合產品群的反哺。

2022年，豪宅與城市綜合體賽道20年多年，合景繼續解鎖“新優質資產”的保值公式，在豪宅賽道推出了“臻系”臻溋·名鑄、臻頤府等標桿產品，引領大灣區高端住宅風向，進擊大灣區2000萬以上賽道榜首，而投資型物業同比穩增，扛住了疫情與市場下行雙重考驗，2022年按權益合并租金收入18.82億，依然保持穩定，購物中心、寫字樓、酒店實現多元協同、輕重結合、均衡發展。

豪宅賽道 穿越周期

2022年，受疫情影響，整個房地產行業面臨著前所未有的挑戰和壓力。據統計，2022年全國房地產開發投資人民幣132，895億元，比上年下降10.0%；商品房銷售面積135，837萬平方米，比上年下降24.3%；商品房銷售額人民幣133，308億元，下降26.7%。

在不確定的去年，什么才是確定的？

有數據顯示，2022年核心十城總價1000萬以上豪宅新房表現不俗，同比增長10%。其中上海1000萬以上豪宅共成交14973套，同比增長44%，位居全國之首；杭州以4652套，同比增長22%，位居第二；廣州則以2942套，同比增長20%，摘得探花之位。

說到大灣區豪宅賽道，打造過譽峰、天鑾、瑧林等高端豪宅的粵系房企合景泰富是不得不提及的存在，從其年報當中，有一組數據值得注意：

廣州臻頤府是2022年廣州，200m2以上，1500萬總金額以上住宅套數年度銷冠、廣州臻溋·名鑄在2022年刷新廣州公寓成交單價、深圳臻林天匯2022年成為了深圳市千萬級大平層公寓銷冠。

要知道2022年房企產品力下滑嚴重，保交付壓力巨大，不少出險房企還出現爛尾房，更別提把心思放在產品力提升，尤其是民營企業。

而2022年是大灣區的豪宅之年，在廣州，保利天珺、琶洲TOD等央企國企高端產品蜂擁面世，民企能做到產品受到市場認可，側面反映其在優質資產布局上的“不走尋常路”。

2022年，一、二線城市土儲占比達到95%的合景泰富在研發、迭代和推出新產品方向上持續輸出，榮獲億翰智庫頒發的“2022中國房企超級產品力TOP19”，臻系列產品獲得“2022中國房企十大豪宅產品線”，臻溋·名鑄項目獲得“2022中國房企十大高端臻選作品”。

“臻系”是合景泰富最新產品力的代表作，以地段不可復制性、設計藝術性、創新引領性、圈層純粹性四大價值引領全行業。

以臻系的五大產品為例，涵括江、山、中軸、城芯、海五大場景，臻溋·名鑄御江封藏，攬獲從荔灣到天河，40公里南向江岸最后一座一線臨江江幕大平層，在規劃、配套、資源上，超越緊密相依的珠江新城；臻頤府與山無界，是天河CBD唯一3300畝城市森林環伺的CBD畔山大宅；香港凱玥山海無價，收藏香港百億港島南，一線濱海超級地標豪宅，背靠翠綠山巒、前臨東博寮海峽無敵海景，自帶天然隱私屏障。

城景方面，ONE68國際都會垂直綜合體收藏珠江新城最后一座CBD中軸資產。多維度鏈接居民服務需求和物業服務，用更貼心、更有溫度的服務構建服務生態圈，成都J300擇址金融城芯交子大道黃金地段，用有限的土地聚集最高密度的資源。

另外，合景泰富還不吝于重金打造豐富的設計師庫，與KellyHoppen、小坂龍、小林政彥等全球兩百多名國際設計大師通力合作，讓業主所持資產不僅僅是空間資產，還有優質的社區服務、社群生態，以及不過時的經典設計元素穿越周期。

優質產品的給合景構筑了厚實的資產保護墊，有助于其進一步優化資產結構，離開了2022年艱難的一年，在2023年春季“小陽春”厚積薄發。

佛山瀧景獲2022年佛山禪城套數銷冠、北京寰匯公館獲2022年北京商務型公寓年度銷冠、成都臻院獲2022年成都千萬級商墅銷冠、杭州天樾四季城獲2022年度塘棲板塊成交套數&成交金額雙冠王。

城市綜合體優質集群展現放射力

除住宅項目外，2022年，合景泰富城市綜合體、投資型物業也讓其有了更多的可能性。

2022年，北京通州的合景國際金融廣場榮獲美國MUSE DESIGN AWARDS金獎、GFD Awards“全球未來設計獎”，廣西合景國際金融廣場獲評“2022廣西地產商務地標獎”。

作為資深的中國城市綜合運營商，合景泰富從2008年就開始布局投資型物業賽道，以研究和開發城市CBD級優質空間集群為重要特色，一系列耳熟能詳的投資型物業IP誕生，如IFP、IMP、廣州W酒店、木蓮莊、MUSTEL、悠方、摩方等。城市方面，以珠江新城城市綜合體、交子大道城市綜合體，都讓合景在住宅、寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓等多賽道空間開發與運營的駕馭能力得到了證明。

2022年疫情爆發，合景泰富投資型物業賽道更是穩如磐石。

按權益合并租金收入18.82億，商場占比29%、寫字樓占比26%、酒店占比35%；疫情反復之下，總體租金收入穩定，其中，商場增長11%，寫字樓增長9%。2022年，廣州匯金國際金融中心&匯金中心更是獲2022年廣州寫字樓年度銷售面積、金額雙冠王。

2022年疫情加劇，合景泰富逆流而上，抓住商業契機，升級特色消費場景，打造“城市微度假生活”，跨越了線上線下的“隔閡”，不斷產生了新商業鏈接。

其中廣州東部CBD商業集群的成功打造，廣州知識城悠方、知識城MUSTEL酒店成功開業，綜合體不同業態相互引流，形成了良性互動，也引領了知識城板塊成為東部CBD重要流量入口。成都悠方四周年銷售同比增長105%， 6.18-6.19連續突破年度單日業績新高、蘇州悠方4周年日均流量5.6w同比2021年增長20.4%。

2023年，隨著市場的轉好，融資環境的改善，從銷售方面看，中指研究院監測的重點100城，一季度銷售面積同比增長近兩成，但絕對量仍處2015年以來的同期低位，3月環比1-2月交易熱度有所下降。

克爾瑞認為，2023年中央層面將延續“托而不舉”的政策基調，繼續托底房地產市場，引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，穩住房地產這一支柱產業進而穩住經濟大盤。但結合住建部部長對房地產企穩回升的4個原則定義，中央層面政策力度不會太大，不會搞強刺激，不會走用房地產刺激短期經濟的老路。

可見，市場回暖是一個長周期反復螺旋發展的過程，像合景泰富這樣多賽道、多業態均衡發展，才能保障一家房企在新周期的韌性。但總體而言，2023年超越2022年是大趨勢，如果去年都能穿越周期的產品，今年肯定是新周期里的香餑餑。

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