本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行讓房企前幾年入手的項(xiàng)目承壓不小，反映到財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，即是數(shù)額不小的計(jì)提減值以及由此造成的虧損。

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1月30日下午，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布《2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告》。因計(jì)提減值準(zhǔn)備，公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)將虧損35億元到39億元。與2021年度6.69億元的虧損相比，額度擴(kuò)大超5倍，也創(chuàng)下華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市以來(lái)最差業(yè)績(jī)。

這樣的業(yè)績(jī)或許出乎投資者預(yù)料。華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年10月末發(fā)布的《第三季度經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)》還顯示，截至去年前三季度，其歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損4.21億元。

虧損擴(kuò)大引起了監(jiān)管層的注意。1月30日晚，上交所就業(yè)績(jī)預(yù)告事項(xiàng)對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)提出監(jiān)管要求。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，業(yè)績(jī)虧損嚴(yán)重引起上交所關(guān)注，將會(huì)對(duì)企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和形象產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

多次計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

關(guān)于業(yè)績(jī)預(yù)減的原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)歸因?yàn)樾鹿诜窝滓咔橛绊懷永m(xù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)底層需求受到?jīng)_擊，公司調(diào)整策略加大去化力度，導(dǎo)致毛利率同比下降，且部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本，故計(jì)提減值準(zhǔn)備。

這不是華遠(yuǎn)地產(chǎn)第一次因?yàn)橛?jì)提資產(chǎn)減值而出現(xiàn)虧損。2021年度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額15.55億元，使公司凈利潤(rùn)虧損12.06億元。受此影響，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2021年由盈轉(zhuǎn)虧，歸母凈利潤(rùn)為-6.69億元，同比下降261.88%。

具體來(lái)看，2021年涉及存貨減值的項(xiàng)目分布在北京、長(zhǎng)沙、涿州、天津、銀川、佛山、西安等城市，計(jì)提減值超億元的項(xiàng)目有北京石景山項(xiàng)目、長(zhǎng)沙海藍(lán)城一期和二期、佛山海藍(lán)城等4個(gè)項(xiàng)目。

2020年度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也曾對(duì)長(zhǎng)沙、西安、天津、佛山的9個(gè)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)提了6.62億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，對(duì)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的影響為-5.02億元。其中計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備額超過(guò)億元的項(xiàng)目為佛山海藍(lán)城、天津海藍(lán)城、長(zhǎng)沙海藍(lán)城一期，計(jì)提金額分別為2.4億元、1.85億元、1.2億元。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，計(jì)提減值是樓市下行期房企按照當(dāng)前市場(chǎng)情況對(duì)存貨計(jì)提的跌價(jià)損失準(zhǔn)備，如果以后樓市回暖、房?jī)r(jià)回升，存貨計(jì)提減值不但可以沖銷，漲幅更大的話還會(huì)有可能實(shí)現(xiàn)重估增值。

截至發(fā)稿，近60家發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，數(shù)家與華遠(yuǎn)地產(chǎn)一樣因計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備而出現(xiàn)虧損。2022年度，格力地產(chǎn)預(yù)計(jì)歸屬股東的凈利潤(rùn)為-23.86億元至-28.63億元，同比減少844.24%到993.09%。其中，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備15.80-18.96億元；藍(lán)光發(fā)展在2021年計(jì)提了約65.76億的減值損失后，2022年進(jìn)一步計(jì)提了約160億元的減值損失，其中主要仍為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。此外，招商蛇口、華僑城等央企在2022年也進(jìn)行了大額的計(jì)提減值。

“對(duì)于這樣的房企，如果現(xiàn)金流還算寬松的話，可以暫時(shí)降低去化速度，等待樓市復(fù)蘇、房子漲價(jià)后再賣。但如果企業(yè)現(xiàn)金流壓力很大，就需要加快出貨和去化以減少虧損。”柏文喜續(xù)指。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)浮沉

華遠(yuǎn)地產(chǎn)或許并未有太多“以時(shí)間換空間”的余地。

據(jù)其2022年半年度報(bào)告數(shù)據(jù)，期內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為61.98億元，而流動(dòng)負(fù)債高達(dá)318.90億元。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)43.93億元。此外，其期內(nèi)資產(chǎn)總計(jì)538.83億元，負(fù)債總額為432.16億元，資產(chǎn)負(fù)債比為80.2%。

項(xiàng)目去化情況也不佳。以2020年計(jì)提過(guò)跌價(jià)準(zhǔn)備的佛山海藍(lán)城、天津海藍(lán)城、長(zhǎng)沙海藍(lán)城一期為例，2022年上半年內(nèi)，已售面積占可供出售面積的比例分別僅為10.65%、13.55%、15.04%。

同期內(nèi)，甚至有項(xiàng)目出售掛零。如已竣工的天津保利東郡，期內(nèi)可出售面積為30884平方米，未獲售出。另有已竣工的北京石景山項(xiàng)目出售也掛零，其可供出售面積為5.20萬(wàn)平方米。

石景山項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為含商業(yè)、辦公的城市綜合體，其中商業(yè)部分計(jì)劃打造為繼西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城后的北京第三座大悅城，預(yù)計(jì)建成后將成為京西城市綜合體商業(yè)地標(biāo)建筑。

石景山項(xiàng)目也是讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)品嘗到高價(jià)拿地苦果的項(xiàng)目之一。2015年11月末，經(jīng)過(guò)96輪舉牌競(jìng)拍，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以總價(jià)35.4億元奪得北京石景山區(qū)蘋果園綜合性商業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)用地，溢價(jià)率高達(dá)121%，樓面價(jià)達(dá)2.87萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿下上述地塊后并未及時(shí)開(kāi)工，直到2017年中找到合作伙伴大悅城，項(xiàng)目才于2018年開(kāi)工，并于2022年6月30日實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿下石景山地塊時(shí)，北京土地市場(chǎng)火熱，高價(jià)地頻現(xiàn)。但近年來(lái)，在調(diào)控政策影響下，石景山區(qū)乃至北京的土地市場(chǎng)和樓市都漸趨平靜。以石景山區(qū)為例，其于2019年10月掛牌的2宗商業(yè)用地，掛牌起始樓面價(jià)降至約1.6萬(wàn)元/平方米。2022年4月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)為石景山項(xiàng)目計(jì)提6.24億遠(yuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

不止石景山項(xiàng)目，華遠(yuǎn)地產(chǎn)此前拿地的城市樓市表現(xiàn)也并不理想。從城市選擇看，除北京、廣州、佛山、重慶外，它還進(jìn)駐了銀川、涿州、任丘等城市。早在2008年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)便進(jìn)入了長(zhǎng)沙，但長(zhǎng)沙樓市曾數(shù)年內(nèi)頗為淡定，不僅房?jī)r(jià)未明顯上漲，成交量也不溫不火。

近幾年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)又放緩了擴(kuò)儲(chǔ)的步伐，年報(bào)披露的土地投資額也逐年下降。數(shù)據(jù)顯示，2019公司年計(jì)劃土地儲(chǔ)備支出約100億元，2020年、2021年土地支出降為約80億元，2022年公司進(jìn)一步降為40億元。一降再降的擴(kuò)儲(chǔ)目標(biāo)也未完成，時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢公告發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年并未新購(gòu)?fù)恋亍?/p>

高價(jià)拿地、收縮拿地，或?qū)⒊钢馊A遠(yuǎn)地產(chǎn)未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展。實(shí)際上，作為上世紀(jì)八十年代初即進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的老牌房企，無(wú)論是百億左右的銷售規(guī)模，還是在業(yè)內(nèi)的排名，華遠(yuǎn)地產(chǎn)都頗有沒(méi)落之感。在中指研究院發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以100億元合約銷售額位居榜單第130名。

關(guān)鍵詞： 華遠(yuǎn)地產(chǎn)