1月10日，仲量聯行發布2022年第四季度上海房地產市場回顧與展望報告。報告顯示，2022年第四季度，上海商業地產市場蓄勢修復。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“預計上海正常的生產生活秩序將逐步恢復，為接下來市場信心與商業活動的恢復奠定基礎。”

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2023年上海辦公樓市場將蓄勢復蘇

在疫情的持續影響下，上海辦公樓市場放緩，2022年四季度凈吸納量為9.5萬平方米，2022年全年共計錄得52.4萬平方米。疫情反復導致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態度。中央商務區全年凈吸納量為1.7萬平方米，非中央商務區吸納量為50.7萬平方米。

仲量聯行上海商業地產部資深董事黃臻表示：“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內資企業以及金融、專業服務和科技新媒體行業，與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷及擴租機會。”

在中央商務區，位于靜安區的兩個項目于四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應。新增供應將中央商務區年底空置率推高至10.2%，環比上升1.1個百分點，同比上升2.3個百分點。非中央商務區錄得一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內的新近竣工項目貢獻了非中央商務中的大部分租賃需求，帶動非中央商務區空置率同比下降0.5個百分點至24.5%。

受到疫情反復影響，2022年的租金復蘇進程緩慢，四季度上海中央商務區租金環比下降0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強勢增長與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項目在租金方面有所松動，而超甲級辦公樓或入住率較高的項目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務區租金環比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企業租賃進程的放緩和退租影響了業主的租金預期。

展望2023年，仲量聯行認為，上海辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強。傳統甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨于寬松的環境以及“金融16條”等政策幫助金融行業業務增長，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照跟進發放等金融開放政策的持續落地，為外資金融公司展現更多機會。進一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公面積的需求。新興產業（如新能源汽車產業鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的占比在2023年有望繼續提升。

住宅市場有望在2023年二三季度穩步復蘇

受疫情反復和上海整體樓市政策維持緊縮影響，2022年四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共計成交1027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。高端市場方面，不同項目之間的成交表現呈現分化態勢。地處優質地段的高品質住宅項目需求保持旺盛，但其他項目則出現了認購率下降和去化速度放緩的情況。

2022年四季度，上海共有1050套一手高端商品住宅成交，環比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計成交4,090套，同比增長26.0%。

十月份住宅新項目入市節奏放緩，但此后兩個月里新盤加速入市，使得四季度整體市場新增供應錄得414萬平方米，環比上漲15.1%。2022年整體市場新增供應充足，全年新增供應量達1154萬平方米，同比增長41.6%。在高端住宅市場，第四季度共有五個新項目合計1,067套住宅入市，環比增長35.9%，新項目平均售價在人民幣12.5萬元至人民幣14.5萬元區間內。

一手住宅限價松動之下，四季度高端一手價格環比小幅上漲1.4%至人民幣12.97萬元每平方米。高端二手市場方面，由于一二手價格倒掛現象仍然明顯，大部分購房者首選新房，加上新房市場供應充足，使得二手市場整體需求轉淡。受此影響，高端二手市場價環比下跌1.6%至人民幣10.7萬元每平方米。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“近期疫情管控全面放開帶來較大市場沖擊，我們預計未來幾個月住宅市場活動將放緩，但隨著度過疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續發力，預計住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩步復蘇。”一手房限價有望延續小幅松動，短期內高端一手價格將繼續迎來小幅增長。但高端二手價格在2023年上半年可能進一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復正常生產生活秩序、置業信心回暖后止跌企穩。

2023年上海投資市場或將迎新一輪反彈

2022年全年上海投資市場共成交74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1083億元的成交量，同比下降22.8%。受國內外疫情及政策環境因素影響，上海第二和第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產行業利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

辦公物業依舊在成交資產類型中占據主導位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數占比為50%。除辦公以外，長租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數74宗中有15宗均為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產業園區、酒店、養老等另類資產均受到市場一定的關注。

2022年投資型買家陸續返場，成交金額占比約40%，工業物流、產業園區及長租公寓為外資投資型買家重點關注的資產類別。自用型買家則更青睞有景觀展示面、地理位置優越的新建辦公資產。

零售物業在疫情防控政策和雙減政策的持續影響下，出租表現依舊面臨考驗。隨著疫情政策逐步開放、管控持續優化，生產生活秩序有望逐漸恢復常態，預計2023年零售物業表現及活躍度將迎來回歸。

仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎表示：“近期恢復房企上市公司再融資、允許私募設不動產私募投資基金以及加快擴大REITs范圍等的政策消息不斷利好房地產投資市場。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資產價格理性調整，投資者信心有望進一步回歸，預計2023年上海投資市場或將迎來新一輪反彈。”

關鍵詞： 市場需求 商業地產