本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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“你們統一口徑，約客戶的時候，跟客戶輸出現在已經有二十多個（二手房）業主暫時停售和調高價格了”，在佛山全面取消限購之后，中介林思思（化名）收到了公司給的最新銷售說辭。

從過往多年的經驗來看，限購政策調整往往會帶動大量外來購買力，而強勁的需求又會推動房價上漲，二手房業主會因此產生惜售的心理。類似的營銷話術，正是利用了購房者對房價上漲的擔憂，通過制造緊張感，促使他們在買房這件事上更快地做出決定。

在今年6月，佛山已將限購范圍縮減由11個鎮街至3個，但林思思并沒有感受到市場在明顯回暖。

市場的持續低迷需要一個更寬松的政策來刺激，12月9日，佛山市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知》，從12月10日起，對佛山僅存的3個限購鎮街暫停實施住房限購政策。至此，佛山執行了6年的限購政策全面取消。

這不僅是佛山6年來的首次，也是第一個全面取消限購的萬億級城市，而在今年9月，蘇州、青島出臺相關政策不久后卻被緊急叫停，佛山的成功調整讓熱點城市看到了可能性。新政不僅影響了佛山房產中介的營銷話術，連遠在東莞的同行們也連帶著激動了起來。時代財經了解到，在佛山全面取消限購之后，“下一站東莞”成為了不少東莞中介的說辭，他們希望能借此調動買房積極性。

與佛山類似，今年 7月初，東莞住房限購區域由全市32個鎮街及一個高新區，縮減至主城區4個街道和松山湖高新技術產業開發區。當地資深房產中介王雋武（化名）告訴時代財經，限購調整之后自己幾乎每天在帶客戶看房，但客戶還是以觀望者居多，且這樣忙碌的日子只持續了大約一個月，“（現在）客戶真的少得可憐，經常（閑得）不知道干什么”。

盡管目前未有更多的熱點城市明確地加入全面取消限購的隊伍，但在業內人士看來，相比幾個月前，如今的政策基調已變為引導市場預期和修復市場，因此未來將會有越來越多的熱點城市取消限制性政策。

“今年新客戶特別難找”

“其實（佛山）解除限購政策，對我本人來說，沒有太多的影響”，今年6月2日，也就是端午小長假的前一天，佛山第一次調整限購政策，林思思告訴時代財經，雖然其所在的佛山公司在端午期間創下了今年最高的單日成交量，但她所在門店的業績卻沒有太大起色。

此前，佛山全市一共有11個鎮街實施限購，占佛山總面積不到三分之一，而新政之后8個鎮街宣布解除限購，其中6個位于臨廣板塊。多年來，廣州和佛山兩市致力于打破行政壁壘，進行區域一體化建設，由于佛山房價相對便宜，吸引了不少來自廣州的購房者，尤其是生活、交通便利的臨廣板塊。

新政加快了購房者的入市步伐。當時，廣州客李霄瑞（化名）考慮到購房資格受限等因素，原本打算在佛山相對偏僻但沒有限購的區域買房，但新政給了她“上車”老城區的機會，最終李霄瑞在禪城某樓盤下定，“這里確實是不錯的選擇，畢竟佛山市中心，沒想到兩天就定了，原本還以為會多看幾套對比一下”。根據克而瑞的數據，今年6月，佛山一手住宅成交97萬平方米，環比增長47%，同比仍減少26%。

不過，很快新政的效應開始減弱。克而瑞的數據顯示，今年7月-11月期間，僅9月在傳統樓市旺季和房企促銷的雙重作用下達成60萬平方米的成交量，環比、同比雙增長；在9月相同因素的基礎上，疊加央行下調首套房貸款利率下限、國稅局的購房退稅政策，10月數據環比繼續增長，但同比仍然下跌；其余月份的成交量則呈現環比、同比雙跌的趨勢，其中11月，佛山一共成交了46萬平方米，環比下跌31%，同比下跌33%。

林思思告訴時代財經，“我自己手上很多的客戶，都是之前出來看過房子的，最近一段時間都說暫時不看，想等年后再說”。而觀望的背后是“追漲不追跌”的心態。

實際上，自2021年底以來，全國多地開始在需求端調整房地產政策，隨著時間的推移，調整的尺度逐漸小幅加大，主要涉及限購、限貸、限價、限售、首付、稅收等多個方面，其中，最受關注的是限購政策，從過往多年的經驗來看，限購政策的調整往往能有效地撬動購房需求。財聯社在11月23日的報道中援引中指研究院的數據顯示，今年已有近50城發布超百條限購優化政策，包括16個省會城市以及青島、大連、天津、蘇州等熱門城市。

不過，從最終數據來看，大多數限購調整的城市最終效果都不算理想。王雋武告訴時代財經，在今年5月東莞出臺“莞七條”和7月大幅縮減限購范圍后市場開始回暖，自己確實忙碌了一陣，“從5月份到現在我一共成交三套了，但今年（的收入）就靠這三套房了”，而樓市仍在高位運行的2021年上半年，王雋武平均每個月能成交三套。

值得一提的是，“莞七條”和限購調整是東莞今年力度最大的兩項房地產政策。其中，“莞七條”最受關注的措施包括“合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率”、縮短限售年限和增值稅免征年限，而更令市場興奮的是東莞取消28個鎮街的限購措施，包括大部分臨深片區，限購措施僅在4個鎮街和1個高新區保留。

“之前累積了一些深圳客戶，放開限購之后就邀他們來東莞看房了”，有將近一個月的時間，王雋武幾乎整天都在帶客戶看房，但很多人看房過后都沒什么動靜，“就連深圳的樓市也在跌，東莞怎么可能吸引外來的買家呢？”

王雋武稱，5月至今成交的三套房全部由東莞本地客買下，“基本都是老客戶，一個我維系了三年，一個維系了兩年多。今年新客戶特別難找，以前在網絡房產平臺開端口，花個二三十塊錢可以獲得一個意向客戶，現在你花兩三百都未必能得到”。

克而瑞的數據顯示，2022年5月-11月，東莞全市的月度成交面積在5月-7月、10-11月呈現環比增長，僅在8月份出現同比11%的增幅，其余月份的同比跌幅介于11%至63%之間。

只盼東莞小老板手里有錢

實際上，在限購政策局部松動的刺激下，多地樓市并未出現明顯回暖，今年9月，蘇州、青島等熱點城市曾試圖在優化限購政策上邁出更大的步伐。

9月14日，隨著蘇州市工業園區、高新區對非本地戶籍的購房者取消社保或個稅的認繳時限要求，蘇州市區范圍（注：不含縣級市）全域放開限購，在當時，蘇州是第一個如此大力度松限的萬億級城市。青島緊跟其后，9月15日青島住房和城鄉建設局公布了“二手住房不再限購”的政策。

自去年底以來，雖對限購政策進行調整是全國多地提振樓市的主要政策工具，但基本上是局部調整，比如對非本市戶籍縮短社保或個稅的時限要求，或取消個別區域的限購措施。在當時，雖各大城市普遍受到住宅成交量、價下行的困擾，但采取的優化措施相對謹慎，相對之下，蘇州和青島的做法較為“大膽”，相關政策很快被叫停。

也因此，在12月9日宣布對僅存的3個限購鎮街暫停實施住房限購政策的佛山，取代蘇州成為全面取消限購的萬億級城市。

“蘇州、青島這些城市在當時面臨的形勢跟現在是不一樣的，因為當時對房地產還是堅持一個比較緊的政策姿態，更多地強調‘房住不炒’，強調‘不依賴房地產刺激短期經濟’。全面退出限購政策本質上是激活買多套房的人，這些人很明顯就是（為了）投資。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉進一步指出，佛山在12月全面取消限購之時，政策基調和數月前相比已然不同，“當房地產下行已經累及社會穩定、經濟增長、地方財政、金融風險的時候，投資需求（也）已經全面退出了，這個時候就需要恢復房地產對上述幾個方面的貢獻，所以就有了佛山這樣的舉措。（而且）佛山相對于蘇州、青島，在城市知名度和城市能級方面還是要差一些，它放開（限購）造成的影響要比其它兩個城市小一些”。

實際上，今年11月以來，政策在多方面頻頻加大對房地產的支持力度。12月19日，據新華社，中央財辦有關負責同志就中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作深入解讀時，表示“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策”，并稱“這些消費潛力要予以釋放”。基于這樣的背景，李宇嘉認為未來會有越來越多的熱點城市退出限制性政策。

就近期全面取消限購的佛山而言，林思思告訴時代財經，公司位于解限范圍的幾家門店同事都反映最近客戶咨詢量、看房量都有提升。在此前多月沒有成交的同事這個月還成交了2套二手房。

林思思指出，新政的效果在二手房方面展現得比較明顯，“有部分業主，在政策出來之后說要漲價，也有之前想降價的現在說價格先不降了”。

不過，對于新政的效果能夠持續多久，林思思心中存在較大的疑問，“目前客戶還是佛山的居多，我自己這邊有幾個廣州客戶也在關注政策，只是稍微了解一下，一方面是因為投資屬性比較多，另一方面解除限購的3個區域房價相對高一點，他們還是（主要）關注之前看過的一些區域”，而且目前購房者的觀望心態仍然占上風，“大部分（客戶）都是這么想的，他們感覺現在市場好像無底洞，房價一直在下降，想著再等等”。

王雋武與林思思有著相似的感受，他不再寄希望于東莞全面取消限購刺激樓市，“政策越收緊，購房者就越緊張，如果放松，他們就覺得還會跌還會再放松”，王雋武把希望放在了防疫政策調整之后實體企業的恢復上，這樣更多的東莞“小老板”將有錢買房。

王雋武告訴時代財經，在過往，除了深圳客，東莞當地的小老板也是他的主要客戶，市場下行、深圳客撤退之后，東莞小老板的購買力雖減弱但猶在，他今年成交的三套房中總價最高的一套便是小老板買下的。

“東莞工廠做外貿的非常多，很多生意都是會回來的，特別是外貿。他好，我也好，大家好”，王雋武說道。

關鍵詞： 房產中介