中信證券研報指出，近期美國房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)回暖跡象，但我們認(rèn)為這種回暖跡象不是周期性復(fù)蘇信號。新屋與成屋在房價和銷量兩方面表現(xiàn)背離，這種異常現(xiàn)象表明住宅市場在表觀上的回暖是由房源供給結(jié)構(gòu)性短缺而非購房需求旺盛所致，其內(nèi)在邏輯是業(yè)主在利率快速大幅上行環(huán)境中賣房后換房的意愿低，部分購房剛需由成屋市場轉(zhuǎn)移到新屋市場。我們預(yù)計美國住宅市場將在高利率環(huán)境下繼續(xù)磨底而非復(fù)蘇，在聯(lián)儲開始降息前難以明顯推升美國內(nèi)需增長。

全文如下

海外宏觀丨美國房地產(chǎn)市場的回暖不是周期性復(fù)蘇信號

近期美國房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)回暖跡象，但我們認(rèn)為這種回暖跡象不是周期性復(fù)蘇信號。新屋與成屋在房價和銷量兩方面表現(xiàn)背離，這種異常現(xiàn)象表明住宅市場在表觀上的回暖是由房源供給結(jié)構(gòu)性短缺而非購房需求旺盛所致，其內(nèi)在邏輯是業(yè)主在利率快速大幅上行環(huán)境中賣房后換房的意愿低，部分購房剛需由成屋市場轉(zhuǎn)移到新屋市場。我們預(yù)計美國住宅市場將在高利率環(huán)境下繼續(xù)磨底而非復(fù)蘇，在聯(lián)儲開始降息前難以明顯推升美國內(nèi)需增長。

【資料圖】

▍近期市場從價、量、預(yù)期三方面關(guān)注到美國房地產(chǎn)景氣似乎回暖的信號。

首先，房價近期有企穩(wěn)信號，標(biāo)普席勒全美房價指數(shù)環(huán)比從去年四季度開始呈上升趨勢，今年2月由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比近期也有見底跡象。

其次，新屋市場交投回暖，新屋銷量在去年下半年見底后在今年上半年總體呈回升趨勢，營建許可與新屋開工規(guī)模也在今年二季度反彈，結(jié)束了此前持續(xù)一整年的下降趨勢。

最后，地產(chǎn)商樂觀情緒在今年超預(yù)期地逐漸恢復(fù)，美國住房建筑商協(xié)會（NAHB）房屋市場指數(shù)從去年底一路回升并脫離悲觀區(qū)間。

▍我們認(rèn)為美國住宅市場的回暖跡象不是周期性復(fù)蘇信號，新屋與成屋市場表現(xiàn)分化的原因在于房源供給不足。

從房價變化看，近期美國整體房地產(chǎn)市場價格的反彈是由成屋價格的上漲主導(dǎo)，美國房價并未全面走高，新屋價格持續(xù)疲軟，房價的回暖僅出現(xiàn)在成屋市場而非新屋市場。

從房屋銷量看，新屋銷量總體回升，但成屋銷量卻反常地持平甚至下行，銷量的回暖僅出現(xiàn)在成屋市場而非新屋市場。成屋市場“有價無量”、新屋市場“有量無價”，二者表現(xiàn)背離而非趨同，這種異常現(xiàn)象說明近期住宅市場的回暖跡象并非由常規(guī)的旺盛購房需求推動，而更可能是由供給端受到結(jié)構(gòu)性限制導(dǎo)致。

▍按揭利率快速上行并高企，成屋業(yè)主置換住宅意愿低。

成屋賣家售房主要是為了換房而非獲利，多數(shù)業(yè)主換房時需申請按揭貸款，而按揭貸款大部分是固定利率合約。利率快速大幅上行會導(dǎo)致成屋業(yè)主售房后買房的付息壓力陡升，因此其置換住宅意愿不強(qiáng)，對應(yīng)到成屋市場即表現(xiàn)為掛牌出售現(xiàn)有房源的意愿不足，房源供給不足進(jìn)而導(dǎo)致成屋房價反彈但銷售疲軟。美國新屋市場則未受庫存緊張的困擾，因此購房剛需從成屋市場轉(zhuǎn)移到新屋市場，且加息已近尾聲，這可能是住宅建筑商在今年日益樂觀的原因，對應(yīng)到新屋供給過程即反映為營建許可、新屋開工和銷售量的反彈。

▍我們懷疑近期美國住宅市場回暖信號的可持續(xù)性，預(yù)計美國房市將繼續(xù)磨底。

從供給側(cè)看，利率快速大幅上升的階段已近尾聲，催化因素即將淡去，成屋賣家惜售情緒難以加重，新屋開工的反彈也將支持房地產(chǎn)庫存，房地產(chǎn)市場的供給不足局面或?qū)⒛苤饾u緩解。

從需求側(cè)看，在通脹局勢徹底緩和、整體經(jīng)濟(jì)動能充分減弱、財政赤字擔(dān)憂消散前，長端利率下行空間不大，預(yù)計按揭貸款利率也將在高位維持較久，這種高利率環(huán)境將持續(xù)抑制居民購房能力與購房意愿。

因此，我們懷疑近期美國房地產(chǎn)市場在表觀上回暖趨勢的幅度和時長，預(yù)計住宅市場仍將繼續(xù)磨底、而非進(jìn)入復(fù)蘇狀態(tài)。

▍我們預(yù)計增長乏力的美國房地產(chǎn)市場將難以在聯(lián)儲降息前成為推升整體經(jīng)濟(jì)動能的主導(dǎo)因素。

在投資方面，與亮眼的非住宅固定投資不同，住宅市場并未直接受到美國政府鼓勵制造業(yè)回流政策的影響，居民購房能力和建筑商融資能力都會受到高利率的抑制，我們預(yù)計美國住宅投資仍將繼續(xù)對美國GDP季環(huán)比形成小幅拖累。

在消費方面，仍將磨底的住宅市場難以通過借貸約束、財富效應(yīng)和家具購置這三種途徑提振消費需求，在下半年隨著實際薪資增速結(jié)束快速回升階段、有效超額儲蓄逐漸耗盡、就業(yè)市場的職缺緩沖墊被逐漸消磨，消費需求的韌性或在四季度耗盡，美國整體經(jīng)濟(jì)增長動能仍將承壓。

▍風(fēng)險因素：

美國居民置業(yè)情緒超預(yù)期；按揭貸款利率走勢超預(yù)期；信貸緊縮程度不及預(yù)期；居民部門加杠桿能力超預(yù)期。

（文章來源：第一財經(jīng)）

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