21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持在延續(xù)。

7月10日晚間，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)文，將“金融16條”中“房企存量融資展期”、“保交樓配套融資支持”兩項(xiàng)條款的適用期限，統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，延長(zhǎng)“金融16條”支持政策的期限，為房企債務(wù)處置增加了政策空間，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清具有重要意義，進(jìn)而有助于“保交樓”工作和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

(資料圖)

“明確政策延期，非常及時(shí)，給了大家一定的轉(zhuǎn)圜余地。”一位不愿具名的上市房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“金融16條”發(fā)布后，對(duì)推動(dòng)房企風(fēng)險(xiǎn)化解發(fā)揮了積極作用，但今年5月相關(guān)政策已面臨到期，房企和金融機(jī)構(gòu)普遍“心里沒譜”，如今終于確定了延緩期限。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇遇阻、下行風(fēng)險(xiǎn)仍較大的當(dāng)下，金融監(jiān)管部門此舉被認(rèn)為是結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)做出的有益安排和合理選擇。

但房地產(chǎn)行業(yè)要想真正改善，治本之策仍在于銷售端的明確回暖。多家機(jī)構(gòu)指出，后續(xù)更多更豐富的支持政策有望加快出臺(tái)，高能級(jí)城市的政策空間或?qū)⒋蜷_。有房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，下一步最盼望市場(chǎng)“回血”，銷售好起來(lái)才能“為有源頭活水來(lái)”。

值得注意的是，參照遇險(xiǎn)房企恢復(fù)流動(dòng)性所需時(shí)長(zhǎng)，以及海外成熟市場(chǎng)救助房企的做法，分析人士表示，不排除“金融16條”相關(guān)政策屆時(shí)視情況進(jìn)一步延期的可能性。

行業(yè)嚴(yán)峻背景下的合理選擇

去年11月，監(jiān)管部門發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，這份通知共有16方面的內(nèi)容，也被稱為“金融16條”，該政策對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。

“金融16條”出臺(tái)后，房企在融資端得到一定支持，如授信額度的提升、中債增支持民企發(fā)債、股權(quán)融資持續(xù)落地等。

16條政策中，兩項(xiàng)設(shè)置了適用期限的政策已于今年5月到期，本次對(duì)延期的明確，正是針對(duì)這兩條內(nèi)容。

一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

兩部門表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，決定延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，兩項(xiàng)政策延期是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍偏弱情況下的合理選擇。

今年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，逾7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，近6成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅大于50%。

“市場(chǎng)走弱超出預(yù)期是不爭(zhēng)的事實(shí)。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年房企債務(wù)集中到期，房企資金鏈非常緊張，疊加市場(chǎng)下行，流動(dòng)性更加緊張，預(yù)計(jì)保交樓的壓力會(huì)更大。

據(jù)他分析，銷售回款占房企資金來(lái)源的50%以上，市場(chǎng)銷售下行，開發(fā)商資金緊張，無(wú)力推進(jìn)保交樓；另一方面，市場(chǎng)銷售下行，后續(xù)貨值得不到盤活，金融機(jī)構(gòu)、承接交付的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，影響他們?cè)诒＝粯巧贤度敫噘Y金。

另一方面，房企融資不樂(lè)觀，償債壓力仍較大，“保交樓”工作的推進(jìn)也面臨阻力。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環(huán)境沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，需要加大融資支持力度。

房企債務(wù)方面，中指數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬(wàn)億元，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超九百億，為償債高峰。

在此情況下，金融機(jī)構(gòu)適度加大支持是十分有必要的。

“房企融資是否有所改善以及金融機(jī)構(gòu)是否能夠積極落實(shí)金融十六條，和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售修復(fù)是相輔相成的關(guān)系。”浙商證券分析師楊凡表示，在銷售修復(fù)勢(shì)能走弱的情形下，房企融資改善難度提升，而延長(zhǎng)存量貸款是房企銷售和資金回籠走弱時(shí)的必要支持，有助于化解房企短期風(fēng)險(xiǎn)和推進(jìn)保交樓進(jìn)度。

“及時(shí)雨”滴灌房企

兩項(xiàng)政策延期，一是存量融資展期，二是強(qiáng)調(diào)對(duì)配套融資形成不良的免于追責(zé)。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，懸著的心終于落了地。據(jù)房企反映，由于存量融資的展期在5月份已經(jīng)觸及了政策有效期限，金融機(jī)構(gòu)觀望態(tài)度濃厚，都在翹首以盼監(jiān)管機(jī)構(gòu)給出明確答復(fù)，如今時(shí)間延長(zhǎng)至2024年年底，很多工作才能繼續(xù)推進(jìn)。

“相當(dāng)于‘用時(shí)間換空間’，對(duì)維持房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性將起到積極的作用。”李宇嘉分析，具體來(lái)看，存量貸款展期、調(diào)整還款安排等措施，相當(dāng)于對(duì)到期貸款進(jìn)一步展期，房企的短期債務(wù)壓力也有望得到減輕。而延長(zhǎng)對(duì)商業(yè)銀行的責(zé)任兜底期限，也有助于金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)“輸血”，并進(jìn)一步利好“保交樓”。

該政策也傳達(dá)出一個(gè)信號(hào)，支持保交樓，既是兜住民生底線，也是為了修復(fù)市場(chǎng)信心。這對(duì)穩(wěn)定銀行信托抵押物價(jià)值，從而穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)貸款資產(chǎn)質(zhì)量，防范金融風(fēng)險(xiǎn)有重要意義。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，此次延期有助于打消金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企新發(fā)放配套融資的部分顧慮，為房企提供適度寬松的融資環(huán)境，有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。

中金公司指出，短期來(lái)看，避免了進(jìn)一步新增房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件，有效管控了供給側(cè)金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)避免了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的風(fēng)險(xiǎn)偏好再次下行；中長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是直接對(duì)“保交樓”配套融資的支持，還是通過(guò)緩解房企資金壓力而間接推進(jìn)“保交樓”工作，相關(guān)政策均有助于提升實(shí)體市場(chǎng)對(duì)新房交付的預(yù)期，同時(shí)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給能力，多管齊下助力房地產(chǎn)基本面指標(biāo)緩慢筑底并逐步改善。

但這并不意味著房企的壓力可以大幅度卸下。有房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，展期談判的流程并不容易，而后續(xù)用來(lái)恢復(fù)信用的展期時(shí)間卻不充沛，資金緊張的房企要想恢復(fù)到“能活下去”的狀態(tài)，需要的時(shí)間往往以數(shù)年計(jì)，行業(yè)內(nèi)期待進(jìn)一步延長(zhǎng)貸款展期的期限。

與此同時(shí)，政策的定調(diào)依然是“托而不舉”。

中信證券分析師陳聰、張全國(guó)等表示，監(jiān)管層對(duì)房企的融資政策維持了此前的態(tài)度，即政策不是為了“翻轉(zhuǎn)”房地產(chǎn)周期，不是在房地產(chǎn)周期向下時(shí)試圖推動(dòng)周期向上，而是適當(dāng)對(duì)沖房地產(chǎn)周期下行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)集聚。

“商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)都是市場(chǎng)化自主運(yùn)作的，央行只是給出了鼓勵(lì)的政策，但商業(yè)銀行是否愿意這樣做，仍基于風(fēng)險(xiǎn)收益平衡，如果算不過(guò)帳，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，后續(xù)無(wú)貨值覆蓋，或未來(lái)銷售端繼續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)融資投入支持保交樓的力度也不能太樂(lè)觀。”李宇嘉補(bǔ)充表示。

治本之策仍待“活水”

銷售與融資是房企的兩條命脈，尤其是銷售回款，一直是房企賴以生存的立足之本，如果銷售疲弱，僅依靠融資資金維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，勢(shì)必?zé)o法長(zhǎng)久。

一位全國(guó)性房企北京公司工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“銷售不振，即便房企還有融資額度，也憂心忡忡，畢竟借來(lái)的錢都是債，最終都是要還的。”

而對(duì)于銷售轉(zhuǎn)暖的期盼，是所有行業(yè)人士共同的心聲，只有源頭活絡(luò)起來(lái)，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)、投資才有可能進(jìn)入良性循環(huán)。

二季度，房地產(chǎn)銷售情況在筑底。6月單月，重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降超20%，其中，百?gòu)?qiáng)房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19%。

房?jī)r(jià)方面，目前70個(gè)城市已經(jīng)有55個(gè)二手住宅房?jī)r(jià)下跌，且二手房掛牌量不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)基本面出現(xiàn)螺旋向下的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)缺乏基本面的自我修復(fù)機(jī)制。

分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)核心問(wèn)題在于市場(chǎng)預(yù)期，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心以及自身購(gòu)買力均不足，需要供求兩端政策協(xié)同支持。

市場(chǎng)層面對(duì)一攬子提振樓市、提振經(jīng)濟(jì)政策的期盼也在不斷加強(qiáng)，尤其對(duì)核心一、二線城市放開限制性政策、支持改善置換需求的呼聲，愈發(fā)高漲。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，下半年，核心一二線城市政策或有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等。此外，優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。

中信證券也認(rèn)為，當(dāng)前政策工具箱儲(chǔ)備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購(gòu)、限貸、限價(jià)和按揭利率還有進(jìn)一步調(diào)整空間。隨著基本面持續(xù)下行，尤其是一線核心城市確認(rèn)房?jī)r(jià)下跌，2023年四季度，有望是房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放開的季度。

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