21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者孔海麗 北京報道縱觀2023年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)社會全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了“小陽春”，但受到多重因素影響，二季度末，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)筑底行情。

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2023年初，前期積壓的住房需求密集釋放，疊加前期政策效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場活躍度明顯提升，3月份，全國商品房銷售面積回升明顯。二季度，需求支撐乏力，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，行業(yè)復(fù)蘇明顯放緩，使得成交節(jié)節(jié)回落，6月份，房企銷售出現(xiàn)明顯下探，房價整體處于下行通道。

銷售持續(xù)回落也直接影響了房地產(chǎn)投資的表現(xiàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年300城土地出讓金同比下降2成，房企投資邏輯嚴(yán)重趨同，扎堆向核心城市聚集，市場分化加劇，部分一線熱點(diǎn)城市則出現(xiàn)了“銷售冷、土拍熱”的矛盾景象。

與此同時，據(jù)統(tǒng)計，上半年全國已有百余地為樓市松綁，出臺政策超320次。二季度以來，政策出臺的頻次和力度雙減，核心城市優(yōu)化調(diào)控力度有限，落地效果不及預(yù)期。

“盡管房地產(chǎn)市場仍在恢復(fù)，但目前還面臨不少困難。” 國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在國新辦舉行的5月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上表示。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，不過政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化。

成交呈現(xiàn)倒U形走勢

2023年以來，樓市成交呈現(xiàn)倒U形走勢。

2-3月，市場出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，房價也隨之平穩(wěn)復(fù)蘇，但后續(xù)動力不足；4月是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場交易出現(xiàn)下滑；5月整體交易仍處于低位，即便是6月“傳統(tǒng)沖刺節(jié)點(diǎn)”，也未能迎來預(yù)期中的止跌行情。

中指研究院監(jiān)測百城房地產(chǎn)成交情況顯示，6月新房價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌，跌幅與5月持平；二手房價格環(huán)比連續(xù)14個月下跌，百城中，環(huán)比下跌的城市有91個，較上月增加8個，二、三、四線代表城市二手房價格環(huán)比下跌明顯。

值得注意的是，核心一線城市的二手房價格也出現(xiàn)了松動。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研，北京二手房成交價格有所下調(diào)，尤其“老破小”戶型，成交價較次新房有更大跌幅。

房價下行背后的原因在于成交減少。以北京為例，6月二手房成交環(huán)比下降10.6%，延續(xù)了低位運(yùn)行態(tài)勢。

麥田房產(chǎn)分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，當(dāng)前市場屬于買方市場，掛牌在售的房源量多，而市場需求與2、3月相比又明顯減少，對購房者來說可選房子多、競爭壓力小，議價空間有所擴(kuò)大。

整體來看，6月及二季度市場表現(xiàn)不及預(yù)期。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月單月，重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降超20%。一季度重點(diǎn)100城新房成交面積同比增長近20%，二季度與去年同期基本持平。

其中，百強(qiáng)房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19%。

考慮到6月是房企年中沖業(yè)績的節(jié)點(diǎn)，在營銷熱度的加持下，銷售仍未能起色。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策效果遞減、漲價對需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)、學(xué)區(qū)房需求減弱等，都是其中的原因。

克而瑞地產(chǎn)分析師認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)核心問題在于市場預(yù)期，居民對房地產(chǎn)市場信心以及自身購買力均不足。

土拍熱度走弱

上半年，盡管部分核心城市的核心地塊“爆火”，但全國土拍市場總體熱度仍低迷。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年300城土地推出及成交面積都有明顯下降，同比分別下降了34%和32%，住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來同期最低位，土地出讓金同比降低了20%。6月份，廣義流拍率升至16%。

“小陽春”結(jié)束后，二季度新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，這在很大程度上影響了房企的拿地信心。

上半年，百強(qiáng)房企拿地總額為5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點(diǎn)。

6月份，北京土拍市場的優(yōu)質(zhì)地塊，動輒出現(xiàn)“45爭1”的情況，外地不知名房企也紛紛進(jìn)京交納高額保證金，以“搖號”搏一個可能性。

但非核心區(qū)地塊多底價成交，板塊間分化明顯。以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號，8宗溢價成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價成交，房企對非核心地塊拿地意愿較低，地方國企托底的態(tài)勢仍未得到改善。而長春、無錫等城市成交地塊均以底價成交。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，與三、四線城市及實力較弱的二線城市相比，北京等一線城市的樓市，需求韌性強(qiáng)、利潤空間充分、去化有保障，依然是“安全地帶”。

中指研究院的數(shù)據(jù)也證實，一線城市因其樓市韌性，銷售貢獻(xiàn)率明顯提升，上半年，20家代表房企一線城市銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率同比增長3.1個百分點(diǎn)至28.0%，增幅最大。與此同時，一線城市土地出讓金收入降幅最低，為16%，但三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)29%。

房企進(jìn)入了“謹(jǐn)慎拿地、爭好地”的投資邏輯中，為保證安全性而縮小投資地圖，進(jìn)一步向熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊聚攏。

有上市頭部房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，穩(wěn)健型房企也進(jìn)一步收縮了投資城市，僅在少數(shù)核心城市精心挑選優(yōu)質(zhì)地塊入手。

“在市場筑底修復(fù)的階段，‘安全性、流動性、收益性’都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，是房企‘搶地、爭奪’的重心。” 中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示。

展望下半年土地市場，張凱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，目前政策定力仍然較強(qiáng)，房企沒有成交規(guī)模快速回暖的預(yù)期，預(yù)計下半年土地市場熱度將繼續(xù)回落，城投類企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場托底。

信心待提振

分析樓市復(fù)蘇遇阻的原因，多位受訪人士均指出，居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵。這些信心層面的因素能否好轉(zhuǎn)，以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

上半年，中央強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，積極優(yōu)化集中供地制度，持續(xù)降低居民購房門檻和購房成本，在金融層面也做出了降息的支持舉措。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年上半年，全國已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超320次，6月單月，已有31省市(縣)出臺政策34條。

但這些政策未能將樓市帶入穩(wěn)固的復(fù)蘇通道。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本質(zhì)上是居民收入和就業(yè)受沖擊且對地產(chǎn)預(yù)期悲觀，對買房特別是承接債務(wù)買房的積極性很低。

央行發(fā)布的問卷調(diào)研結(jié)果顯示，居民收入感受指數(shù)和居民就業(yè)感受指數(shù)都有所下滑。

李宇嘉認(rèn)為，在居民收入和就業(yè)修復(fù)完成之前，銷售企穩(wěn)的難度仍舊比較大。

市場層面對一攬子提振樓市、提振經(jīng)濟(jì)政策的期盼也在不斷加強(qiáng)。

中指研究院即指出，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時刻，亟需中央監(jiān)管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，服務(wù)人口政策大局的同時，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。

陳文靜認(rèn)為，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等。此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。

克而瑞分析師進(jìn)一步補(bǔ)充說，考慮到核心城市政策工具更充足、松綁的余量更足，且復(fù)蘇動能也在轉(zhuǎn)弱、內(nèi)部存在分化行情，地方松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型依然是未來政策的方向。

在銷售市場未明顯改善、企業(yè)資金壓力仍然較大的情況下，房企開工投資意愿或難有明顯修復(fù)。低基數(shù)效應(yīng)下，下半年新開工面積和開發(fā)投資額同比降幅有望逐漸收窄，但全年下降態(tài)勢或延續(xù)。

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