21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

你知道除了人需要養老金之外，住房也需要養老金嗎？

據中國建設報6月27日消息，6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展進行交流。

(資料圖片僅供參考)

倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

房屋也要“養老”

所謂“房屋養老金”，是物業專項維修資金的俗稱，是指由業主按規定交存的，專項用于物業保修期屆滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。

房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

據《中國人口普查年鑒—2020》及相關數據顯示，我國城鎮家庭住房中，超過三成是本世紀之前所建。城鎮存量住房規模已超過300億m2，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升。與此同時，存量房屋的安全隱患越來越多，如外墻脫落、設施設備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩固，甚至存在房屋結構安全隱患，發生房屋倒塌等重大安全事故，難以讓人民群眾“安居”。

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強此前對21世紀經濟報道記者表示，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600-900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求，地方財政支出的壓力也很大。

“我國尚未出臺房屋定期檢測制度和強制檢測規范，由產權人承擔的房屋維修養護和安全檢測義務難以落實，房屋安全防范和風險控制存在制度空白。通過建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責。”柴強認為當前建立房屋養老金制度很有必要。

據統計，今年全國兩會期間，至少有三位人大代表或政協委員帶來了與建立房屋養老金制度有關的建議或提案。他們是全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強，全國人大代表、南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高和全國人大代表、上海富申評估咨詢集團董事長樊蕓。

柴強表示，應當發揮房屋養老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度，利用房屋養老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實現房屋的安全檢測、緊急情況排險以及意外風險保障，形成房屋安全長效機制，為房屋提供全生命周期安全保障。

佘才高認為，房屋養老金可用于建立房屋安全綜合保險制度。他提出，可以通過房屋養老金增值收益集中購買房屋安全綜合保險，實現房屋整體結構安全保障及風險減量管理。如在房屋解危處置時，向群眾支付解危臨時安置費用和臨時加固排險費用。

“此外，在房屋主體結構發生整體或局部倒塌時，能得到及時賠償，以及在房屋倒塌導致人員傷亡時，給予受災群眾人身傷亡、財產損失、臨時安置等補償費用，對可能造成重大安全事故、民生問題的風險，形成‘保基本、廣覆蓋’的安全兜底保障。”佘才高如是說。

樊蕓指出，存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問題核心是“錢”。考慮到房屋共用部位和共用設施設備具有一定的“準公共產品”屬性，難以完全通過住宅專項維修資金與市場化機制有效解決其保養維修問題，有必要通過財政投入為主建立健全房屋養老金管理制度，統籌使用賬戶資金。通過政府購買服務方式實現對城市房屋定期檢查，第一時間促進“應修盡修”。

錢從哪兒來？

佘才高建議，房屋養老金應實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等等，遵循“政府主導、專業運作，統籌使用、專款專用”的原則，堅持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務。

個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關法律、法規的規定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

“同時，加強資金的保值增值。目前，我國住宅專項維修資金的平均年收益率約為 2%，處于較低的收益率水平。可以通過制度引導或法律規定的途徑，吸收社保基金投資運營管理經驗，按照安全性、收益性和長期性原則，委托專業機構投資運營房屋養老金存量資金，提高房屋養老金增值收益水平。”佘才高如是表示。

柴強提議，可以每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。因為土地出讓收入主要“來自于房”，在供應房地產開發用地時一次性收取了地價款或土地出讓金，特別是土地增值收益實際上主要“取之于房”，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了保障房屋建設質量和維修更新的必要費用。

今年以來，建立房屋養老金制度被多次提及。4月，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進房屋養老金、房屋定期體檢、房屋質量保險‘三項制度’試點”；5月，住建部到江蘇省等地調研房屋養老金制度建設工作并召開座談會。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，本次住建部部長倪虹再次強調“探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋養老金制度建設及試點或將加速推行，有利于更好地解決老舊小區改造的資金問題，提高居民的居住品質和生活環境。

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