21世紀經濟報道記者龐華瑋廣州報道

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6月21日，我國首批9只基礎設施公募REITs上市滿2周年。

自公募REITs上市兩年，運行平穩，由試點邁向常態化發行，經歷了擴容、擴募，公募REITs快速發展。

值得一提的是，當2022年資本市場震蕩加大之時，公募REITs大受投資人歡迎，但自2023年2月以來，公募REITs在二級市場出現了震蕩下跌。

今年以來，27只上市公募REITs在二級市場均出現不同程度的下跌。而自2021年6月21日首批公募REITs項目上市以來，迄今27只上市產品中已有8只跌破發行價。

不過，業內分析認為，中國公募REITs未來發展潛力巨大，有望形成萬億級大市場，并且在政策支持力度持續提升的背景下，2023年中國公募REITs有望進入高質量發展快車道。

業績分化

2021年6月21日，我國首批9只基礎設施公募REITs上市，包括華安張江光大REIT、東吳蘇園產業REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創水務REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT。

2021年11月29日，第二批REITs項目發行，高倍數認購。

首批公募REITs上市三年后，2023年6月21日，上市的公募REITs已增至27只，成立產品已達28只（1只產品尚未上市）。

21世紀經濟報道記者據Wind數據統計，截至6月21日，28只公募REITs發行規模924.67億元，其中發行規模最大的是中金安徽交控REIT，為108.80億元；最小的是國泰君安臨港創新產業園REIT為8.24億元；中位數19.65億元。

公募REITs的收益最新數據更新至去年底，其中22只公募REITs公布了收益。截至去年底（下同），自成立以來22只公募REITs中，有17只正收益，5只負收益。

其中，收益最高的是成立于2022年7月11日的鵬華深圳能源REIT，回報為9.91%，另外有4只REITs產品的收益超過3%。

而收益居末的是中航首鋼綠能REIT和華安張江光大REIT，成立以來的收益分別為-3.11%、-3.05%。

整體來說，首批9只公募REITs，截至去年底，成立以來的平均收益為0.9%。

另外，值得一提的是，多只REITs已實現分紅。

例如，博時蛇口產園REIT，在2021年分紅兩次，合計分紅5,182.06萬元，分紅比例達98%；2022年第一次分紅5,094.56萬元，分紅比例100%，第二次分紅3,566.61萬元，分紅比例100%，2022年度累計擬分紅金額超過8600萬元。

據21世紀經濟報道記者統計最新季報業績，在2023年一季度，除了剛上市不久的三只公募REITs外，其他上市的25只基礎設施REITs共實現收入20.76億元，凈利潤4.38億元，可供分配金額12.97億元。一季度公募REITs整體的平均收入、EBITDA、可供分配金額的年化預測完成度基本達標。

不過，一季度公募REITs收入分化明顯。

其中，園區基礎設施REIT項目今年一季度收入同比下滑最明顯，比如，華安張江光大REIT、建信中關村REIT、博時蛇口產園REIT分別同比下滑31.07%、28.43%、12.10%。

究其原因，主要是部分產業園項目大租戶退租、后續招商招租尚在進行等因素，出現了出租率和收入的短期波動下行，弱于市場預期的情況。事實上，產業園區REITs與宏觀經濟和房地產業務高度相關。

不過，交通基礎設施REIT項目收入今年一季度同比明顯增長，浙商滬杭甬REIT、平安廣州廣河REIT、華夏越秀高速REIT收入同比增速均在10%以上。這是由于高速類項目今年出現明顯的基本面修復。

總體來看，博時基金公募REITs業務負責人吳云認為，“REITs產品不僅能夠為投資者帶來穩定的分紅，而且也能通過二級市場買賣交易實現資本利得，收益較為穩定，市場波動性較小。同時，作為大類資產配置資產，與股票、債券市場的相關性也較低，適合長期持有。”

年內二級市場告負

首批公募REITs上市兩年運行平穩，整體表現基本符合市場預期。

從首批公募REITs 市值來看，9 只公募 REITs 市值曾在 2022 年 2 月迎來最高點，溢價風險較高，后估值不斷消化，震蕩調整。2023年2月以來，9 只公募 REITs在二級市場上價格持續下跌。

截至2023年6月21日收盤，9只公募REITs產品上市以來平均漲幅為4.68%，大幅跑贏同期滬深300指數（-26.71%)。日均成交金額為0.143億元，日均換手率1.23%。

從全市場27只上市REITs來看，日均成交金額為4.44億元，平均日均換手率1.58%。

以全市場表現來看，已上市的27只公募REITs產品今年以來全部告負，均出現不同程度的下跌。

其中有3只公募REITs產品跌幅超過20%，包括華夏中國交建REIT-26.72%,建信中關村REIT-25.68%,中金普洛斯REIT-21.71%。

另外還有9只公募REITs產品跌幅在10%-20%之間，15只產品跌幅在10%以內。

對于近期公募REITs市場成交清淡以及部分產品出現明顯價格波動，有業內人士分析認為，公募REITs場內投資者以機構投資者為主，一定程度上，投資者的資金久期、投資策略與公募REITs產品特性上存在一定的差異，存在部分公募REITs產品機制安排與市場需求不匹配的情況。

另外，近期公募REITs下跌的一個導火索是部分REITs經營業績不佳。在滿足同比計算條件的11只REITs里，有7只收入一項呈同比負增長，不少為園區基礎設施REIT項目。

中金公司在其研究報告中指出，中國REITs仍處于試點階段，二級市場出現一些波動以及個體項目間的投資價值分化是合理現象。伴隨投資者對不同類型資產以及同一板塊內不同標的認知的逐步深化，市場更可能愈發出現投資交易的結構性分化。

如何抓住機遇？

目前中國REITs尚處于起步階段。

中金基金副總經理兼創新投資部負責人李耀光指出，在政策支持力度持續提升的背景下，2023年中國公募REITs在新發和擴募的共振下，有望進入高質量發展快車道。

鵬華美國房地產證券投資基金的基金經理朱慶恒也指出，“現在國內REITs市場規模大約1000億元左右，但預計未來發展空間很大。海外REITs市場用了60年發展到1.3萬億，未來中國REITs市場是奔著1萬億的‘小目標’去的?！?/p>

業內普遍認為，公募REITs的擴容、擴募有助于資本市場持續納入多元化優質存量基礎設施資產，更好發揮公募REITs作為資產上市平臺。對投資者而言，擴募并新購入資產有助于分散資產的持有風險，增強REITs的成長性，有助于為投資者創造長期投資價值。

公募REITs駛上快車道，市場競爭也將越來越激烈。

鵬華基金基礎設施基金投資部總經理王弈哲認為，REITs業務面臨六大發展趨勢：一是公募REITs發展空間廣闊；二是未來項目常態化發行與從嚴審核將有機結合；三是擴募機制助力公募REITs產品做大做強；四是保障房REITs、消費類REITs發展空間廣闊；五是基金管理人自主管理能力將不斷增強；六是未來Pre-REITs基金有望迎來快速發展。

業內普遍認同，國內REITs市場機遇大于挑戰。

為應對挑戰，推動REITs市場快速發展，吳云認為，基金管理人可以從以下四個方面入手展開：

一、加強人才隊伍建設；二、機制創新，包括基金管理人內部的激勵機制的創新，與外部營運機構建立更有激勵效果的機制，如業績分成，對賭等；三、組織創新，專門從事公募REITs業務的基金專業子公司也可能將應運而生并有望獲得廣闊的發展前景；四、做好培育，REITs項目申報核心之一在于前期培育，基金管理人應主動及時與原始權益人做好前期溝通，共同完善合規性手續及項目材料，盡快達到可申報要求，在準備充足后及時申報。

對此，華夏基金基礎設施和不動產業務部聯系行政負責人莫一帆也給基金管理人提出三大建議：

一是公募基金根據專業、持續、深入的研究，為市場充分發揮資源配置功能，引導更多的資金、融資資源投資到優質基礎設施，同時助力優質企業盤活存量，拉動增量，做大做強，服務于國家發展戰略。

二是公募基金可以結合自身專業優勢，與基礎設施和不動產相關機構合作，進一步提升治理水平，包括ESG投資理念的實踐，引導REITs上市平臺和相關行業向負責任、可持續方向轉型發展。

三是公募基金發揮信息監督作用、提升REITs信息披露質量、助力資本市場更好地服務實體經濟當中。

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