本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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盡管市場信心低迷，但是浙江杭州地產富豪施中安并沒有放棄將物業公司運作上市的夙愿，其控股的眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱“眾安智慧生活”）已四次遞表、三次過會，如今再次走到沖刺上市的關鍵時刻。

近日，眾安智慧生活通過港交所聆訊，并公布聆訊后資料集。此后，其還需要走完路演、招股等一系列流程，找到足額的認購者，方可于港交所掛牌上市。

當下物業股的市場信心低迷。“個人覺得，物業出清還需要時間。”一名長期關注物業股的私募投資經理對時代財經表示：“由于物企獨立性風險事件頻發，物業股已經被砸過很多次了。由于18億元的關聯交易遭質疑，旭輝和旭輝永升服務迄今還沒有復牌。”

施中安名下的上市公司還包括主營地產開發的眾安集團（00672.HK），主營商用物業開發、租賃及酒店營運的中國新城市（01321.HK）。截至2022年，眾安智慧生活過半在管面積由關聯方貢獻。而近兩年，隨著眾安集團新增項目的減少，眾安智慧生活的增長動能或將減弱。

“未來，如關聯方的物業開發業務遭受不利變化帶來的重大影響，我們的業務可能受影響。例如，中國新城市于2022年及2021年均錄得虧損。另一方面，眾安2022年度的收入及利潤均同比減少。”眾安智慧生活最新披露的招股書顯示。

四沖港股

“或許在不久的將來，眾安旗下將會有第三家上市公司。”早在六年前，施中安便已透露出物業上市的想法。

2021年6月，眾安智慧生活首次遞表，但其彼時的盈利水平，未達到港交所上市新規的要求。2022年1月，其再度遞表，并通過港交所聆訊，但公司并未發起招股，隨后招股書失效。

2022年7月，眾安智慧生活第三次遞表，這也是其距離IPO最近的一次。

同年12月30日，眾安智慧生活發布全球發售公告：擬發售1.27億股股份，發售價為每股1.38港元至1.78港元，以及計算，擬募資1.75億港元至2.26億港元；2022年12月30日至2023年1月9日招股；預期于2023年1月16日于聯交所主板掛牌上市。

這一次，眾安智慧生活引入了兩名基石投資者：銘泰投資以5000萬港元認購發售股份，李書福及其子持有該家公司全部股權；宏揚建設認購2000萬港元。若以發售價中位數計，兩名基石投資者將分別認購此次發售25%及10%的股份。

但2023年1月12日，眾安智慧生活突然公告稱，公司將延期上市，并退回投資者的申請股款。彼時有分析稱，臨門一腳延遲IPO，不排除有認購募資情況不及預期的可能，亦或是企業方面出現重大事件導致無法繼續。

資料顯示，截至1月8日，其10家機構孖展金額為0.38億港元，按照2.25億募資額計算，僅錄得0.168倍孖展。

就未來發展戰略，眾安智慧生活最新披露的招股書顯示，公司擬深耕浙江省、延伸至長三角、立足全國重點城市，并擇機收購其他中小型物業管理公司。近年來，物管行業集中度不斷提升，唯有2022年有所下降。眾安智慧生活或已錯過最佳的擴張時期。

2019年底，眾安智慧生活的在管建筑面積約為910萬平方米，濱江服務（03316.HK）約為1440萬平方米。到了2022年底，兩者拉開顯著差距，前者的在管面積為1300萬平方米，后者則高速增長至4200萬平方米。

眾安智慧生活招股書援引中指院的數據稱，截至2022年底，公司在管建筑面積在杭州市排名第七位；杭州市第一名的在管面積高達3.8億平方米；在全國范圍內，眾安智慧生活的市場份額約為0.04%。

經營性現金流轉負

眾安智慧生活由施中安控股，其名下的上市公司還包括主營地產業務的眾安集團，以及主營商用物業開發、租賃及酒店營運的中國新城市。

在上市前的資產騰挪中，眾安智慧生活曾于2021年以1.05億元收購中國新城市旗下浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權。資料顯示，這三家公司此前囊括了中國新城市在商管領域的全部業務。收購完成后，眾安智慧生活將具備“物管+商管”的雙重概念。

2020年至2022年，公司的營收穩步增長，分別為2.31億元、2.96億元以及3.2億元。

凈利潤方面，則顯現波折。2018至2020年，公司的凈利潤復合年增長率曾高達60.3%，到2020至2022年，這一數值已經陡降至4%。2020年至2022年，公司凈利潤分別為4700萬元、4179萬元以及5094萬元。

利潤波動，部分源于行政開支陡增。2020年至2022年，該項指標分別為2649.8萬元、5607.2萬元以及4757.3萬元。

關聯方為其輸送了不少業務。2022年，眾安智慧生活自關聯方處產生的收入約為1.10億元，占總收入的比重約為34.3%。

截至2022年底，眾安智慧生活擁有在管項目95個，在管建筑面積約為1280萬平方米。其中，42個項目來自于關聯方，約691萬平方米的在管面積由關聯方輸送，占比約54%。

2022年，眾安智慧生活的經營性現金流首度轉負，凈流出約330萬元，主要由于貿易應收款項增加，以及其向供應商支付的公共事業預付款項增加。前一年，其經營性現金流凈流入2818萬元。

2022年，眾安智慧生活的貿易應收款凈額為8939.7萬元，較2021年的5661.2萬元，增長約57.9%。

“凈經營現金流出可能要求我們獲得額外融資，以滿足經營需求與擴張計劃。如果我們無法從運營中產生足夠的現金流量，或者無法獲得足夠的外部資金，我們的流動性及財務狀況以及我們的業務增長能力可能會受到重大不利影響。”眾安智慧生活招股書稱。

截至2022年底，眾安智慧生活的現金及現金等價物為4472.4萬元，較2021年減少11.0%。

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