21世紀經濟報道記者　李玉敏　北京報道　

房地產信托在經歷過往高速擴張后，潛藏的風險逐步風險暴露、違約問題頻發(fā)，信托公司在房地產信托業(yè)務領域承受較大壓力。

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近日，北京市兆源律師事務所根據中國司法大數據研究院相關數據進行的不完全分析統(tǒng)計顯示，截至 2023 年 5 月末，全國 68 家信托公司有 66 家信托存在涉房地產司法訴訟，共涉及上千個房地產不良項目，其中數量最多的一家公司存在高達 108 件房地產項目糾紛案件。

中國信托業(yè)協(xié)會數據顯示，截至2022年4季度末，信托資產規(guī)模為21.14萬億元，相較于2017年4季度的歷史峰值，2022年4季度信托資產規(guī)模下降19.46%。

抵押物處置仍是難點　

6月6日，“信托房地產項目化險及特殊資產服務信托展業(yè)座談會”在北京召開。

北京市兆源律師事務所主任祁建國在會上表示，雖然信托公司在最初操作房地產信托項目時，對于擔保措施、抵押率都有很高的要求。但是實踐操作中，由于房地產市場持續(xù)低迷，地產公司集中暴雷，導致信托公司即便通過司法程序獲得勝訴判決，也無法順利執(zhí)行完畢涉案公司的全部財產。

祁建國表示，信托公司房地產業(yè)務的風險，呈現數量多、規(guī)模大、集中度高等的特點。往往這些風險項目集中在部分大型房地產企業(yè)。且同一出險企業(yè)項下的項目公司涉及多家信托公司的信托債權資產。

在他看來，“在資產端，大部分風險項目有項目公司土地抵押或其他資產增信，能夠覆蓋信托債權資產本息。但是很多地產項目的母公司即集團公司雖然提供了連帶責任擔保，但其無任何償債能力。”

公開資料顯示，進入2023年以來，已經有藍光發(fā)展、中天金融、新力控股等上市房企因股價連續(xù)20個交易日低于1元/股被強制終止上市。此外，還有美好置業(yè)、泰禾集團、粵泰股份、嘉凱城、陽光城、宋都股份、金科股份等多家房企面臨退市風險。

北京市兆源律師事務所高級合伙人張學鋒認為，抵押權雖被稱為“擔保之王”，但實踐中，信托公司的抵押物一般為土地或在建工程可能存在優(yōu)先于抵押權的權利，這些權利也會成為執(zhí)行過程中執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴的高發(fā)原因。

有AMC人士也坦言，房企的紓困取得一定的成效，但是根本化解還在路上。當下房企的底層項目存在資金缺口、涉訴及訴訟被查封、管理團隊流失等原因難以復工復產。并且出險房企仍面臨難以滿足金融機構條件，融資面臨問題。

前述人士認為，早期房地產高價拿地的后續(xù)影響仍在存在，房企大額虧損仍在蔓延，根本化解還需要各方協(xié)同，恢復房企的盈利性。

信托入局風險化解　

當前也有不少信托公司和AMC合作進行房地產企業(yè)的風險化解。

2023年3月，原中國銀保監(jiān)會2023年1號文件就是《關于規(guī)范信托公司信托業(yè)務分類的通知》（簡稱《通知》）。該《通知》2023年6月1日起正式實施，這一要求也被業(yè)內稱為“信托三分類”。《通知》將信托業(yè)務進行重新劃分，其中，在資產服務信托中新增風險處置服務信托。

這一《通知》中明確，風險處置服務信托是信托公司作為受托人，為企業(yè)風險處置提供受托服務，設立以向債權人償債為目的的信托，提高風險處置效率。按照風險處置方式分為企業(yè)市場化重組服務信托和企業(yè)破產服務信托2個業(yè)務品種。

據悉，此前的渤海鋼鐵、海航集團、天津物產等眾多破產重整案件引入風險處置受托服務信托。近年來，越來越多的信托公司也開始試水風險處置服務信托。

某信托公司人士表示，出售式重整服務信托，可以實現風險隔離，避免非核心資產風險傳遞至投資人收購的核心資產，滿足投資人訴求。因為很多投資人不希望全盤收購，只希望投資部分核心資產的訴求也可以得到滿足。同時，還能避免倉促處置非核心資產，最大限度保護債權人利益。

對于存續(xù)式破產重整下的重整服務信托，同樣可以實現風險隔離。比如，保障信托項下資產不被次生風險波及，避免優(yōu)質資產被司法凍結查封，維護企業(yè)正常運營。同時，信托可以實現股權控制，以存續(xù)企業(yè)股權為信托資產的，可避免原股東進行質押，維護債權人權益。

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