一、市場正在全面轉(zhuǎn)暖

2023年一季度的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)出臺，“1—3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。”（國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）

(資料圖)

銷售額增速大于銷售面積增速，除了今年市場復(fù)蘇過程中，一二線城市的轉(zhuǎn)暖力度明顯超過三四線城市的因素外，各主要城市的價(jià)格變動(dòng)也是普遍向上的。2023年3月份，70個(gè)大中城市的商品住宅銷售價(jià)格，就有65個(gè)出現(xiàn)了環(huán)比上漲。

盡管進(jìn)入4月份以來，各地樓市的銷售表現(xiàn)環(huán)比3月份有所降溫，但由于去年4、5月份樓市數(shù)據(jù)的基數(shù)較低，今年上半年商品房銷售額同比增長已成定局。可以說從2021年下半年以來，經(jīng)過一年半時(shí)間的持續(xù)下滑，樓市已經(jīng)完成了探底過程，開始重新回到上行狀態(tài)。

從歷史上來看，自從1998年開始全面發(fā)展商品房以來，樓市在銷售規(guī)模上只有3次出現(xiàn)了同比下降，分別是2008年、2014年和2022年。今年這一次樓市復(fù)蘇，和2009年、2015年完全不同。那兩次困境中，全行業(yè)同進(jìn)共退，后期回暖的過程中各家房企普遍受益，行業(yè)規(guī)模快速恢復(fù)并重新進(jìn)入到上升趨勢，在當(dāng)年就創(chuàng)出了商品房銷售規(guī)模的歷史新高。

而市場目前面臨的情況要比當(dāng)年復(fù)雜得多，不但要等需求端的逐步恢復(fù)，更要面臨供給端空前慘烈的殘局修復(fù)。

二、供給側(cè)修復(fù)是當(dāng)前的核心問題

2021年下半年以來，出現(xiàn)債務(wù)違約的房企絡(luò)繹不絕，一些即便沒有公開違約的房企，也是步履維艱。即便有了“保交樓”，以及信貸、發(fā)債和股權(quán)融資等多方面的支持，大量房企的購地能力仍然沒有恢復(fù)，企業(yè)一直處于非正常運(yùn)營狀態(tài)。2022年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%；2023年一季度，國有土地使用權(quán)出讓收入為8728億元，同比下降27%。

需求端的問題可以靠降低利率、降低首付、甚至降低房價(jià)來改善，但目前供給端問題的化解是以年為單位的。可以預(yù)見，絕大多數(shù)遭遇資金困境的房企，未來至少兩三年內(nèi)都難以購置新地。而其中絕大部分公司，只能逐步退出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)了。

由于三道紅線對有息負(fù)債增速的上限只有15%，那些浴火重生的房企，即便還想在地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中繼續(xù)生存，后期的成長歷程也會(huì)是非常漫長的，再回到昔日巔峰的概率非常小。

每一家房企在本質(zhì)上，都是一個(gè)融資平臺，對行業(yè)來說，半壁江山遭遇重創(chuàng)，也就意味著融資通道出現(xiàn)了嚴(yán)重阻塞。2022年1-12月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元,比上年下降10.0%；2023年一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為25974億元,同比下降5.8%，降幅有所收窄，但仍處于下行狀態(tài)。

巧婦難為無米之炊，即便現(xiàn)在各地紛紛出臺各種支持購房的措施，但這些都難以改變供給端對行業(yè)恢復(fù)進(jìn)度的制約，從主觀上到客觀上，溫和復(fù)蘇都是一個(gè)必然趨勢。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用毋庸置疑，在民營房企大部分遭遇困境之時(shí)，央企和國企們的責(zé)任就更加重大了。但當(dāng)前的環(huán)境和過往有很大的不同，三道紅線要求之下，即便是這些信用優(yōu)良，融資成本較低的企業(yè)，想要快速擴(kuò)大規(guī)模也是做不到的。

2022年11月，關(guān)于房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資首次放開，后面萬科、保利、華發(fā)等眾多企業(yè)紛紛拋出了定向增發(fā)的計(jì)劃，這是企業(yè)強(qiáng)化自身杠桿率，在市場轉(zhuǎn)暖而地價(jià)相對較低的時(shí)候，最大化提升利潤的有效手段，也是宏觀經(jīng)濟(jì)上盡快促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模恢復(fù)，并以此帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈全面修復(fù)的客觀需要。

此消彼長，如果商品房開發(fā)行業(yè)仍然能在未來較長時(shí)間內(nèi)保持在13萬億以上的規(guī)模，那么現(xiàn)在還能保持正常拿地節(jié)奏的開發(fā)企業(yè)，就將會(huì)成為這一輪地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的大贏家。

從一季度的銷售數(shù)據(jù)中可以看出，保利發(fā)展、中海、華潤、招商蛇口、華發(fā)、建發(fā)、越秀、保利置業(yè)等央國企，都出現(xiàn)了銷售額的同比大增。從它們的土儲情況和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，這個(gè)趨勢大概率會(huì)保持全年。相對于2022年年報(bào)各家房企的較低業(yè)績基數(shù)，再過兩到三年，今年的銷售業(yè)績變成報(bào)表上的營收和利潤的時(shí)候，這些企業(yè)是有機(jī)會(huì)創(chuàng)造歷史性業(yè)績高點(diǎn)的。

三、房價(jià)的核心支持因素

對未來樓市質(zhì)疑最多的，是房價(jià)。很多人會(huì)用居民可支配收入來判斷房價(jià)，認(rèn)為很多城市的房價(jià)，與全球部分發(fā)達(dá)國家相比都處于高位，現(xiàn)有價(jià)格已經(jīng)大大超出了居民的購買能力。

據(jù)投資移民公司Henley＆Partners與環(huán)球財(cái)富情報(bào)公司新世界財(cái)富（New World Wealth），在2023年4月18日聯(lián)合發(fā)布的《2023年世界最富裕城市報(bào)告》披露，世界最富裕城市前10名依次為紐約、東京、加州灣區(qū)、倫敦、新加坡、洛杉磯、香港、北京、上海和悉尼。在全球50個(gè)富人最多的城市中，美國占10個(gè)，數(shù)量最多。香港、北京、上海、深圳、杭州、廣州等6個(gè)中國城市進(jìn)入前50名，居于次席。

從過去10年高凈值人士的數(shù)量增速來看，內(nèi)地5個(gè)城市均超過了70%，紐約增長了40%，而東京、倫敦、香港則分別減少5%、15%和27%。

房價(jià)從來不是由全體居民的支付能力來決定的，而是由買得起的人的數(shù)量來決定的。國內(nèi)地區(qū)性經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況并不均衡，頭部城市中云集了大量財(cái)富，絕對購買能力已經(jīng)非常強(qiáng)勁。這部分人群的數(shù)量，在不斷改變著所在城市的房屋價(jià)值。中國的頂級城市在高凈值人士的數(shù)量上，已經(jīng)走在了世界前列，這對未來房價(jià)的走勢，是具有決定意義的。

盡管從數(shù)量上來說，一線、二線和強(qiáng)三線城市的占比較小，但銷售額的比例卻是有明顯優(yōu)勢的，僅上海、北京、成都、杭州、南京這5個(gè)城市2022年的銷售額就超過了2萬億，一二線和強(qiáng)三線城市的銷售額合計(jì)，超過全國商品房銷售額的6成，這些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市的財(cái)富累積速度，決定了全國房價(jià)的整體方向。

從一季度的GDP表現(xiàn)來看，4.5%的增速比市場預(yù)期更高，全年超過5%的概率很大。縱觀全球，房價(jià)增速都是和GDP增速相一致的，樓市復(fù)蘇會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)強(qiáng)化樓市價(jià)格的穩(wěn)定。

從目前的市場恢復(fù)情況來看，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的一線和強(qiáng)二線城市已經(jīng)重回升勢，后面會(huì)逐步傳導(dǎo)到普通二線和強(qiáng)三線城市。而普通三線和四五線城市，由于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)度慢，加上原有庫存較大，全面恢復(fù)要到明年甚至更久之后的時(shí)間了。市場的分化將更加明顯，未來較長的時(shí)間里，有些低能級城市將迎來持續(xù)低迷，和高能級城市的量價(jià)齊升，會(huì)在很長時(shí)間里并存。這種分化體現(xiàn)在全國整體房價(jià)的變動(dòng)上，會(huì)表現(xiàn)的相對溫和而穩(wěn)定。

四、地產(chǎn)股仍有光明的投資前景

對于房地產(chǎn)的看空由來已久，尤其是經(jīng)過了一年多的持續(xù)低迷，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過去了，未來會(huì)是一個(gè)銷售額持續(xù)下降的過程，有些人甚至已經(jīng)把行業(yè)銷售規(guī)模看到了10萬億以下，并由此全面看低地產(chǎn)股。

這里，我們可以借鑒一下美國的房地產(chǎn)行業(yè)情況，看看早已經(jīng)過了房地產(chǎn)高峰期的國家，在那之后發(fā)生了什么，這個(gè)變化過程中，地產(chǎn)股是否還有足夠的投資機(jī)會(huì)？

美國房屋銷售的高峰期在2004年和2005年，其后由于次貸危機(jī)的出現(xiàn)，銷售量暴跌，經(jīng)歷了歷史最大衰退期，房價(jià)一度下跌超過30%。2012年開始，市場逐步復(fù)蘇，到2020年時(shí)候已經(jīng)恢復(fù)到高峰期的90%。近兩年，新房成交大約在60萬套-70萬套，二手房成交在500萬套-600萬套左右。

從行業(yè)整體情況來看，美國房地產(chǎn)的景氣度至今都沒有超過十幾年前的高點(diǎn)。但行業(yè)是行業(yè)，企業(yè)是企業(yè)，一個(gè)看起來已經(jīng)到了天花板的行業(yè)中，一樣會(huì)有不錯(cuò)的股票。

這張圖是美國最大的房企——霍頓房屋的股價(jià)年線走勢圖，過去10年間，其股價(jià)上漲幅度達(dá)到了6倍，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2005年的前期高點(diǎn)。

把行業(yè)和企業(yè)混淆，是很多人都會(huì)走入的誤區(qū)，一個(gè)看起來增長緩慢的行業(yè)，有時(shí)候反而會(huì)給龍頭企業(yè)提供更好的業(yè)績空間，我們所熟悉的白酒、家電等行業(yè)都是如此。

在經(jīng)過了2021年下半年以來的大洗禮之后，國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行從未有過的高度集中化過程。有些地產(chǎn)股的股價(jià)表現(xiàn)，可能會(huì)讓某些以為地產(chǎn)股已經(jīng)全面崩潰的人感到意外，在這股市和地產(chǎn)行業(yè)都極其艱難的兩年里，竟然還都是上漲的，而且這樣的股票不止一家。

五、選擇地產(chǎn)股的5個(gè)觀察角度

對地產(chǎn)股投資者來說，期待行業(yè)普漲是不現(xiàn)實(shí)的，未來的地產(chǎn)股走勢，會(huì)更加集中，更加趨向于少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。這些企業(yè)的特點(diǎn)如下：

1、信用優(yōu)勢大，融資能力強(qiáng)；

2、現(xiàn)金充裕，不存在保交樓問題；

3、2021年下半年以來，拿地充分而又合理；

4、2022年銷售下滑幅度較小，未來兩三年內(nèi)的業(yè)績不會(huì)繼續(xù)大幅下跌；

5、在開發(fā)業(yè)務(wù)之外還擁有商業(yè)、商務(wù)、長租公寓等持有型物業(yè)，可以長期保持業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性；

未來的房企競爭，不會(huì)再像過去十年那樣，依靠高杠桿和高周轉(zhuǎn)，而是充分發(fā)揮經(jīng)營能力優(yōu)勢，在品牌力、產(chǎn)品力和現(xiàn)金流上展開競爭。經(jīng)過一年半時(shí)間的殘酷洗禮，現(xiàn)在開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率已經(jīng)大為改善，2023年的銷售業(yè)績將決定未來幾年的行業(yè)格局，一個(gè)新的地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)到來。@今日話題

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