“離譜！銀行信貸部門(mén)說(shuō)線下預(yù)約已經(jīng)排到9月份，App上全是預(yù)約滿的……”，隨著多地出現(xiàn)下調(diào)首套房貸款利率的情況，提前還房貸又成了市場(chǎng)熱議的話題。不少購(gòu)房者考慮提前償還貸款，卻面臨“還錢(qián)難”的問(wèn)題。

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)從銀行工作人員處了解到，如果扎堆提前還房貸，會(huì)對(duì)銀行個(gè)人貸款規(guī)模造成負(fù)面影響，因此銀行會(huì)采取讓借款者長(zhǎng)時(shí)間輪候、等待審核的方式推遲提前還款壓力。

【資料圖】

受訪專家向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)指出，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，扎堆提前還款并不可取。但當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。

購(gòu)房者面臨“提前還貸難”

日前，有上海的購(gòu)房者向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)爆料稱，自己打算去建設(shè)銀行提前結(jié)清房貸，2月1日去預(yù)約的時(shí)候，被銀行信貸部門(mén)告知“額度沒(méi)了”，線下預(yù)約已經(jīng)排到9月份。

“信貸部的人說(shuō)網(wǎng)上預(yù)約可能可以搶到，但我去App上看，全是預(yù)約滿的。有攻略說(shuō)每天下午2點(diǎn)會(huì)放名額，但試了下發(fā)現(xiàn)2點(diǎn)申請(qǐng)的人太多，（相關(guān)功能）直接點(diǎn)不了，而且日期的選擇也是2個(gè)月后。”該網(wǎng)友表示。

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，最近提前還房貸又掀起一波熱潮，不少購(gòu)房者都遇到了向銀行“還錢(qián)無(wú)門(mén)”的窘境。一名地址顯示河南的網(wǎng)友表示，前兩天準(zhǔn)備在手機(jī)上提前還房貸，卻發(fā)現(xiàn)工商銀行已經(jīng)關(guān)閉提前還款功能，需要去線下預(yù)約。另外有江蘇的購(gòu)房者稱，自己在等額本息的方式下每個(gè)月要還9000多元，其中只有2000元是本金，打算提前還一部分房貸卻被交通銀行告知預(yù)約要排隊(duì)3個(gè)月，其已決定投訴。

針對(duì)提前還貸需要排長(zhǎng)隊(duì)的問(wèn)題，華東地區(qū)某城商行工作人員向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)透露，這可能和銀行每年的考核指標(biāo)有關(guān)。“如果扎堆提前還房貸，對(duì)個(gè)人貸款規(guī)模會(huì)造成負(fù)面影響。銀行可能就會(huì)讓前來(lái)提前還款的客戶等待審核結(jié)果。”其表示。

其實(shí)，近期這波“提前還款潮”并非新鮮事，早在去年開(kāi)始“提前還款”的話題便熱度不減。就在去年8月，交通銀行還發(fā)布過(guò)公告調(diào)整“提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)”，惹起不小爭(zhēng)議。

招聯(lián)首席研究員、中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)分析了出現(xiàn)“提前還款潮”的原因。其指出，近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，我國(guó)居民工作不穩(wěn)定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費(fèi)需求不振，對(duì)未來(lái)預(yù)期不明。部分借款人通過(guò)全部或部分提前還款來(lái)減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

“與此同時(shí)，2022年以來(lái)我國(guó)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)‘破凈’。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，將原來(lái)用于投資的部分資金用于提前還款。”其補(bǔ)充道。

此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來(lái)發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。董希淼指出。

存量房貸與新增房貸之間利差過(guò)大問(wèn)題需重視

春節(jié)以來(lái)，多地房貸利率下降的消息撥動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)，成為“提前還款潮”出現(xiàn)的一大原因。

就在今年1月5日，央行網(wǎng)站發(fā)布消息顯示，近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。春節(jié)假期后，市場(chǎng)便迎來(lái)了鄭州首套房貸利率降至3.8％的消息。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院梳理的數(shù)據(jù)，2023年1月份以來(lái)全國(guó)各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市名單，共計(jì)30個(gè)城市，包括蘭州、天津、武漢、太原、無(wú)錫、珠海等。這30個(gè)城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時(shí)呈現(xiàn)了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個(gè)梯隊(duì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在這30個(gè)城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%。

那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，到底應(yīng)不應(yīng)該提前還房貸？董希淼表示，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，扎堆提前還款并不可取。

其表示，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。

“從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過(guò)一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”其指出：“2023年，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。”

不僅如此，董希淼強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。同時(shí)，應(yīng)加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從房貸利率這個(gè)角度說(shuō)，社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。

“要重視此類社會(huì)情緒。一方面，要積極宣傳‘存量貸款也會(huì)降利息’的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把‘房貸利率下調(diào)-房貸提前償還’之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。”其表示。

關(guān)鍵詞： 新增房貸