本文來源：時代財經 作者：鐘黛

(相關資料圖)

圖片來源：圖蟲創意

繼綠城外灘蘭庭創下97分的入圍積分之后，上海新年再出高分盤。

近日，格力地產開發的海德壹號結束認購，入圍線高達100.85分，距離滿分只差2年社保。這一分數意味著，購房者需要有60分的滿分基礎分以及至少215個月的社保才能入圍，如果基礎分是50分則不能入圍。

這是上海推出積分制以來，位居入圍難度第七名的樓盤。在此之前，瑞安房地產開發的上海蟠龍天地的入圍線為60分基礎分及223個月的社保，創下上海新房入圍難度新高。

“上海高端購買力相對固定，且實力充裕”，克而瑞研報曾指出，一方面上海豪宅的客戶來源多元，另一方面，客戶不差錢，首付比例基本都在7成以上。過往多年，上海高端項目高熱不退，對全市行情形成重要支撐。

值得注意的是，今年隨著上海豪宅放量供應，供不應求的局面或將扭轉，高端項目的行情或將迎來分化。

格力拿地八年才入市

海德壹號地處上海“燙金板塊”浦東前灘。如今，前灘的新盤供應接近尾聲，格力地產·海德壹號之后，僅有陸家嘴集團手中的“21號地塊”尚存642套新房供應。

因而，海德壹號具備一定的地段稀缺性，疊加其對口學區為華師大二附中前灘學校，項目火爆在市場預料之中。

格力地產為珠海國企，八年前首入上海。

2014年12月24日，格力地產經過124輪競價，以16.14億元競得前灘32-01地塊，即海德壹號所在地塊。該地塊溢價率127%，樓面價65832元/平方米，刷新了上海浦東單價紀錄，雖然這一紀錄僅保留了4小時便被毗鄰的36-01地塊打破。

同日下午，格力地產又以14.5億元奪得了相鄰的38-01地塊，樓面價5.39萬元/平方米，溢價率達92.5%。

一日內揮金超30億，格力地產名震上海。然而，高調拿地后，格力地產在上海的項目卻遲遲沒有入市。

38-01地塊住宅浦江海德拖了六年才首次開盤，32-01地塊住宅海德壹號則等了八年。此外，2016年，格力地產在上海松江以19.65億元拿下的泗涇鎮10-05號住宅地塊，也拖了六年才入市。

“在當時來看，格力地產的拿地成本是相對較高的。后來，上海樓市的調控較為嚴厲，新房的價格管控比較嚴格，格力地產只能通過延長持有的時間，來實現盈利。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

盧文曦指出，開發及銷售周期較長，會增加項目的財務成本，“即便是開發貸，利率都可能會有五到六個點，甚至更高。如果是一些非標貸款的話，利率更高，可能超過十個點。”其次，近年建材價格上漲明顯，因而開發成本也會有明顯的上漲。

一名房企財務人士指出，如果項目建設遲緩，則有可能被認定為“閑置土地”，進而需要繳納不菲的土地閑置費。“資金沉淀在這三個項目里面，格力地產也損失了在上海發展的機會成本。”該名人士評價稱。

經過2017年的樓市調整之后，前灘的新房均價開始一路上揚，可供參考的是，2018年開盤的中糧前灘海景壹號均價超8萬元/平方米，到了2020年，三湘印象名邸的均價已超12萬元/平方米。

“目前，前灘的房價已經到了一定的高度，未來上漲空間有限。出于節省成本的考慮，不如及早入市。尤其是，對于中小房地產公司來說，當下可能比較困難。海德壹號貨值不小，可為公司回籠不少現金流。”盧文曦分析稱。

截至2022年三季報末，格力地產的現金及現金等價物僅余11.2億元，而其一年內到期的非流動負債高達72.1億元，短期借款為6.5億元，也就是說，短期內存在資金缺口。

房企鏖戰上海豪宅市場

2022年，全國新房市場冷熱分化，上海相對堅挺。具體到上海市場，核心區域的高端住宅高熱不退，部分遠郊盤則門庭冷清。

根據仲量聯行數據，2022年上海新房共計成交1027萬平方米，同比下降4.0%。而據CRIC數據監測，2022年上海商品住宅成交金額超6500億元，同比上漲11.76%，創下近五年新高。

尤其是高端新房市場，漲幅跑贏大勢。根據上海網上房地產數據統計，2022年上海新房成交9.5萬套，同比微漲0.5%。而去年上海1000萬以上住宅共成交1.5萬套，同比增長44%；單價10萬元/平方米以上的住宅共成交約1萬套，同比增長63%。

2023年，全國新房走勢尚不明朗，多家房企收斂聚焦，押注更具確定性的市場，位于上海的高端項目成為部分房企業績的重要發力點。

僅就黃浦區而言，融創外灘壹號院有望加推建面約180-375㎡的大平層和合院別墅產品。綠城·外灘蘭庭還有二期待入市。此外，還有翠湖天地六期、中海建國東路項目等“壓箱底”的好貨，均有望在今年入市。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前上海在售的10萬+項目包括楊浦的金隅外灘東岸、普陀的品尊國際和新俞里、浦東北蔡的大華錦宸府、徐匯的寶能公館1288、虹口的海泰北外灘等。

其預計，第一批入市的10萬+項目可能有浦東陸家嘴的濱江凱旋門、徐匯濱江的香港置地啟元和云錦東方等，此外還有楊浦和普陀的幾個項目。

她表示：“2023年新房供應量依然會比較大。目前上海購房者是比較理性的，除了個別關注度特別高的項目入圍積分比較高，整體來看積分還是有下行趨勢的，特別是有硬傷的項目，即使地理位置比較好，積分也不一定高，甚至不一定觸發積分。”

同策研究院研究總監宋紅衛則預計，上海今年將會呈現結構性供需失衡的態勢。

“中心區域高端豪宅會放量供應，10萬+以上項目供應量比2022年有大幅上漲，因此中心區域10萬+項目整體熱度會下降，主要原因是放量供應后購買力分流，入圍分數會整體下降，個別項目仍然會呈現高入圍分數。”

“預計熱點項目仍然集中在徐家匯，黃埔，虹口等區域。”宋紅衛稱。

關鍵詞： 格力地產