本文來源：時代財經 作者：劉新歌

圖片來源：圖蟲創意

(資料圖)

從深圳開始，一線城市正式調整集中供地的節奏，由每年三次集中掛地轉向“小步快跑、多批次供地”。

11月25日，深圳上架了第四批土地，掛牌的7宗地塊成交6宗、流拍1宗，總成交額97.27億元。北京、上海、廣州也將緊隨其后，計劃于11月28日、12月9日、12月15日推出今年第四批土地，總起始價分別為122.9億元、122.27億元、244.6億元。

調整土地出讓節奏的不止一線城市。今年以來，部分自發跟進集中供地的城市已逐步恢復常態化供地；而為了降低拍地壓力，多個集中供地試點城市也增加了集中供地批次。中指研究院預計，在銷售市場未出現明顯恢復前，未來土地市場或延續低迷態勢，“兩集中”土拍模式也將通過因城施策的方式迎來更多變化。

部分集中供地試點城市或“退出群聊”

2021年2月，為抑制地價、增加土地市場透明度，自然資源部以22個城市為試點，推出“兩集中”供地模式，即集中公告、集中供應，并在全年分三批次出讓。除北上廣深四個一線城市外，南京、蘇州、杭州、武漢、無錫等18個二線城市也為試點城市，徐州、西安、南昌、東莞等地也自發加入。

不過，今年10月28日，江西省住房和城鄉建設廳在《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》中稱，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

在南昌之前，長沙也于9月底提出，“為適應土地招商工作的需要，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。”

除了兩大省會城市退出集中供地，多個試點城市則通過增加集中供地批次的方式調整供地節奏。目前，深圳、南京、徐州、蘇州、無錫已完成第四批次供地，北上廣及杭州、南通、青島、東莞、武漢、福州、成都等10城已公布第四批供地計劃。

此外，北京、南京、武漢、蘇州、無錫、徐州已經進入第五批集中供地周期，武漢更透露全年集中供地將達到六個批次。

從土地供應規模看，多批次集中供地的城市開始“小步快跑”，供應規模均較其他批次明顯減少。如北京第四批土地僅6宗，起始總價122.9億元。而前三批供地時，北京分別上架了18宗、14宗、18宗土地，成交總額依次為480.2億元、499.6億元、500.3億元。

中指研究院土地事業部負責人張凱稱，今年的集中供地主要特點為“預申請+少量多次”，可以讓企業提前進行土地研判、獲取目標地塊，多次供應也可以讓企業根據自身資金狀況靈活拿地，提高土地成交率。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜則認為，目前樓市萎縮比較嚴重且后市走勢不明朗，導致房企既缺乏充分的投資能力，也對市場信心不足，集中供地對成交率、成交價格顯然都十分不利。

國家統計局最新數據顯示，今年1—10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。同期，住宅施工面積、新開工面積分別下降5.9%、38.5%。

“部分試點城市可能會退出集中供地模式、選擇相機出讓的方式，以爭取更高的成交率及出讓價格，努力增收土地出讓金，分擔預期下行疊加疫情影響下的地方財政壓力。”柏文喜對時代財經稱。

前10月僅6城宅地出讓金過千億

第四批土地出讓完成后，深圳今年的集中供地收官，共成功出讓34宗、131.1萬平方米居住用地，土地收入約736.27億元，較2021年的959.37億元減少了23.25%。

推出第四批土地也是為了應對土地市場整體疲弱、房企拿地積極性下降的形勢。因此，與前幾批集中供地不同的是，深圳第四批土地暫停了自持和無償移交公共住房或設施、競配建等要求，還提高了普通商品住房的最高限價，提高了拿地房企的利潤空間。

其他調整供地節奏的城市亦然如此。以南昌為例，第二輪集中供地開拍前3天，南昌市自然資源和規劃局連發4宗終止出讓公告，原本19宗待出讓地塊僅如期出讓了9宗。在業內看來，終止地塊出讓是為了降低流拍率。到第三批集中供地時，南昌推出了22宗住宅用地流拍了12宗，流拍率高達55%。

這只是全國土地市場的一個縮影。據中指研究院數據，22城宅地供應計劃合計12875公頃，但截至11月24日，僅有合肥、無錫、上海、廈門4個城市完成了今年的供地計劃，整體全年計劃完成率僅55%。

分區域來看，長三角地區整體完成率水平較高，7城平均水平達到89%，其中合肥完成率達到136%、排名第一，無錫5批次供地之后完成率將達到109%。北方城市整體難言樂觀，天津完成率過半，北京完成率不足4成，長春、重慶僅完成了全年供地計劃的16%。據中國房地產報報道，前10個月哈爾濱土地市場僅成交4宗商住土地，共計111.24萬平方米，成交金額為7.78億元。

各地土地收入也較去年有所下降。中指研究院監測數據顯示，截至11月23日，年內全國40個重點城市賣地收入1.87萬億元，而去年1—11月份為2.73萬億元。今年1-10月，僅有上海、杭州、北京、南京、成都、廣州6個城市住宅用地出讓金過千億，較去年同期減少3個。其中，上海前三次集中供地總賣地金額2713億元，不僅在全國土地排行榜上位列top1，成交金額比2021年全年還高出13%。

未來一段時間，土地市場或面臨更嚴峻的考驗。去年下半年以來，底價成交成為市場主流，流拍率逐漸升高，陷于流動性危機的民營房企逐漸退出，土地市場成為央企、國企和地方城投平臺的舞臺。央國企和地方平臺積極拿地，除了抄底補倉外，亦不乏托底接盤的意味。

但隨著財政部《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》的發出，土地市場或將失去強有力的托舉。上述文件明確，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入；規范地方事業單位債務管控，禁止新增各類隱性債務。

對于未來的土地市場形勢，張凱認為，全國300城宅地市場跌入冰點，短期土地市場熱度難有根本性恢復，結構分化將更加明顯，2023年土地市場整體難現熱度回升。

關鍵詞：